Zuschlag hat mehrere Bedeutungen. In der Bewertung passen Zu- und Abschläge die Preise von Vergleichsobjekten an Lage, Zustand und Ausstattung des bewerteten Objekts an. Im Mietrecht erhöhen Zuschläge den zulässigen Mietzins, etwa für eine überdurchschnittliche Lage oder für mitvermietete Möbel; jeder Zuschlag muss begründet sein.
Ausführlich erklärt
Der Begriff Zuschlag wird im Immobilienbereich in mehreren, voneinander unabhängigen Bedeutungen verwendet. Wer ihn in einem Dokument antrifft, sollte klären, welche gemeint ist. Die erste Bedeutung betrifft die Bewertung. Im Vergleichswertverfahren werden die Preise herangezogener Vergleichsobjekte über Zu- und Abschläge an die Merkmale des zu bewertenden Objekts angepasst: für Lage, Stockwerk, Zustand, Ausstattung, Freiflächen, Belichtung und Lärmsituation. Jeder Zuschlag sollte begründbar sein; eine Aneinanderreihung nicht hergeleiteter Prozentsätze macht ein Gutachten angreifbar.
Die zweite Bedeutung betrifft das mietrechtliche Richtwertsystem. Vom Richtwert des jeweiligen Bundeslandes ausgehend werden Zu- und Abschläge gerechnet, die die Abweichungen der konkreten Wohnung von der gedachten Normwohnung abbilden. Werterhöhend wirken etwa überdurchschnittliche Ausstattung, Balkon oder Terrasse, ein Lift bei höheren Geschoßen und ein guter Erhaltungszustand; wertmindernd ungünstige Grundrisse, fehlender Lift, Lärmbelastung und Sanierungsstau. Ein besonderer Posten ist der Lagezuschlag, der eine überdurchschnittliche Lage abgilt, an formale Voraussetzungen geknüpft ist und in bestimmten Wiener Gründerzeitvierteln gesetzlich ausgeschlossen ist. Gegenläufig wirkt der Befristungsabschlag.
Eine dritte Bedeutung ist das Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände – der Möblierungszuschlag. Er ist ein eigener Bestandteil des Mietzinses, vom Hauptmietzins zu trennen und der Höhe nach an den Zeitwert der Einrichtung gebunden. Ein überhöhter Zuschlag darf nicht dazu dienen, die Obergrenze für den Hauptmietzins zu umgehen. Die vierte Bedeutung stammt aus dem Exekutionsrecht. Im Versteigerungsverfahren ist der Zuschlag jener gerichtliche Beschluss, mit dem die Liegenschaft dem Meistbietenden zugesprochen wird.
Er ist der zentrale Verfahrensschritt: Mit ihm erwirbt der Ersteher das Recht auf Übertragung des Eigentums, das anschließend nach Erlag des Meistbots grundbücherlich durchgeführt wird. Gegen den Zuschlag bestehen Rechtsmittelmöglichkeiten innerhalb kurzer Fristen. Eine fünfte, kaufmännische Bedeutung ist der Zuschlag in der Baukalkulation: Aufschläge auf die Einzelkosten für Baustellengemeinkosten, Geschäftsgemeinkosten sowie Wagnis und Gewinn. Für die Praxis empfiehlt sich, bei jedem genannten Zuschlag nach der Grundlage zu fragen. In der Bewertung und im Richtwertsystem entscheidet die Begründung über die Belastbarkeit; bei der Miete über die Zulässigkeit.
Zu viel bezahlte Beträge können im mietrechtlichen Bereich innerhalb der gesetzlichen Fristen zurückgefordert werden – Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer. Ebenfalls zu unterscheiden ist der Zuschlag von der Zuschlagserteilung im Vergabeverfahren, bei der ein öffentlicher Auftraggeber einem Bieter den Auftrag erteilt. Auch bei privaten Bieterverfahren um eine Immobilie wird der Ausdruck gelegentlich in diesem Sinn verwendet. Für Käufer und Mieter gilt gleichermaßen: Ein Zuschlag ohne nachvollziehbare Grundlage ist ein Anlass nachzufragen. In der Bewertung entscheidet die Herleitung über die Belastbarkeit, im Mietrecht über die Zulässigkeit des verlangten Betrags und damit über eine mögliche Rückforderung.