Restwert ist der Wert, der einer Sache nach Ablauf eines Zeitraums oder teilweisem Verbrauch verbleibt. Der Begriff steht für mehrere verschiedene Größen, die sich nicht ineinander umrechnen lassen. Zahlt ein Mieter dem Vormieter etwas für übernommene Einbauten, zählt nicht der frühere Anschaffungspreis, sondern der Wert bei der Übergabe.
Ausführlich erklärt
Restwert bezeichnet den Wert, der einer Sache nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums oder nach teilweisem Verbrauch verbleibt. Der Begriff wird im Immobilienbereich in mehreren Zusammenhängen verwendet, die auseinanderzuhalten sind. Im Sachwertverfahren ist der Restwert der baulichen Anlagen jener Betrag, der nach Abzug der Alterswertminderung vom Neuherstellungswert verbleibt. Die Alterswertminderung leitet sich aus dem Verhältnis von bisheriger Nutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer ab und wird anhand des tatsächlichen Zustands korrigiert. Zusammen mit dem gesondert ermittelten Bodenwert ergibt sich daraus der Sachwert.
Auf Bauteilebene beschreibt der Restwert den Zeitwert einzelner Einrichtungen und Anlagen. Praktisch relevant ist das bei der Investitionsablöse zwischen Mietern, bei der Bewertung mitverkaufter Einrichtung und bei Schadensfällen: Maßgeblich ist nicht der seinerzeitige Anschaffungspreis, sondern der Wert zum Zeitpunkt der Übergabe beziehungsweise des Schadens. Eine fünfzehn Jahre alte Heizung oder Küche hat nur noch einen Bruchteil ihres ursprünglichen Werts – ein Umstand, der bei Ablöseforderungen regelmäßig zu Auseinandersetzungen führt. In Zahlungsstromrechnungen erfüllt der Restwert eine andere Funktion. Bei einer Betrachtung über einen begrenzten Zeitraum – etwa zehn Jahre – wird am Ende ein Endwert angesetzt, der den Wert des Objekts zu diesem Zeitpunkt abbildet.
Er wird üblicherweise aus dem dann erwarteten Ertrag und einem angenommenen Kapitalisierungszinssatz abgeleitet. Weil dieser Endwert einen erheblichen Anteil am Gesamtergebnis ausmacht, ist er eine kritische Annahme: Kleine Änderungen des unterstellten Zinssatzes verschieben das Resultat deutlich. Beim Immobilienleasing bezeichnet der Restwert den kalkulierten Wert des Objekts am Ende der Grundmietzeit. Bei Teilamortisationsverträgen ist er offen und über eine Kaufoption, eine Verlängerung oder eine Verwertung abzudecken. Seine Höhe entscheidet maßgeblich über die wirtschaftliche Attraktivität und darüber, wer das Verwertungsrisiko trägt – der zentrale Verhandlungspunkt solcher Verträge.
Steuerlich ist der Restbuchwert zu unterscheiden: die Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich der bisher geltend gemachten Abschreibung. Er folgt den steuerlichen Regeln und weicht vom wirtschaftlichen Restwert regelmäßig ab, weil die pauschalen Abschreibungssätze nicht dem tatsächlichen Wertverlauf entsprechen. Für die Praxis ist wesentlich, bei jeder Verwendung des Begriffs zu klären, welcher Zusammenhang gemeint ist. Ein Restbuchwert aus der Steuererklärung, ein Zeitwert einer Einrichtung und ein Endwert in einer Investitionsrechnung sind drei verschiedene Größen, die nicht ineinander überführbar sind. Bei Verhandlungen über Ablösen und Entschädigungen empfiehlt sich daher, den Ansatz offenzulegen: Welcher Anschaffungswert, welche angenommene Nutzungsdauer, welches Alter?
Erst diese Angaben machen eine Forderung überprüfbar. Im Zweifel lohnt die Einschätzung durch einen Sachverständigen, bevor ein hoher Betrag akzeptiert wird. Die Kosten dafür sind gering im Verhältnis zu einer überhöhten Ablöse. Bei Versicherungsfällen ist zu beachten, ob eine Neuwert- oder eine Zeitwertdeckung vereinbart wurde. Erstere ersetzt die Wiederbeschaffungskosten, Letztere nur den Restwert – ein Unterschied, der bei älteren Anlagen erheblich ist.