Rendite gibt an, wie viel Ertrag eine Anlage jährlich im Verhältnis zum eingesetzten Kapital bringt. Ein Vergleich mit anderen Anlageformen ist nur nach Steuern aussagekräftig; über lange Laufzeiten zählt die Rendite nach Geldentwertung. Eine höhere Rendite ist regelmäßig die Vergütung für höheres Risiko, etwa schwache Lage oder Sanierungsstau.
Ausführlich erklärt
Rendite bezeichnet den Ertrag einer Kapitalanlage im Verhältnis zum eingesetzten Kapital, ausgedrückt in Prozent pro Jahr. Der Begriff ist allgemein und wird in zahlreichen Zusammenhängen verwendet; im Immobilienbereich existieren mehrere Ausprägungen mit unterschiedlichen Berechnungsweisen. Grundlegend ist die Unterscheidung zwischen nominaler und realer Rendite. Die nominale Rendite ist der ausgewiesene Prozentsatz; die reale Rendite berücksichtigt zusätzlich die Geldentwertung.
Bei einer nominalen Rendite von drei Prozent und einer Inflation von zwei Prozent beträgt der reale Zuwachs nur etwa einen Prozentpunkt. Diese Betrachtung ist bei langfristigen Anlagen wesentlich, weil sich der Unterschied über Jahrzehnte erheblich auswirkt. Immobilien gelten in dieser Hinsicht als vergleichsweise inflationsrobust, weil Mieten über Wertsicherungsklauseln an die Preisentwicklung gekoppelt sind und Sachwerte langfristig mit dem allgemeinen Preisniveau steigen. Automatisch ist das allerdings nicht: Mietrechtliche Bindungen können Anpassungen begrenzen, und die Baukosten steigen ebenfalls, was Sanierungen verteuert.
Ein zweiter wesentlicher Unterschied ist jener zwischen Vor- und Nachsteuerrendite. Bei vermieteten Immobilien mindern Einkommensteuer auf die Erträge und beim Verkauf die Immobilienertragsteuer das Ergebnis; umgekehrt wirken Abschreibung und die Abzugsfähigkeit von Zinsen entlastend. Ein Vergleich mit anderen Anlageformen ist nur nach Steuern aussagekräftig, weil deren Besteuerung anders ausgestaltet ist. Zentral ist schließlich der Zusammenhang zwischen Risiko und Rendite.
Eine höhere erwartete Rendite ist regelmäßig die Vergütung für höheres Risiko – nicht ein Zeichen für ein besseres Geschäft. Bei Immobilien sind die Ursachen meist konkret benennbar: schwächere Lage, Sanierungsstau, kurze Restnutzungsdauer, problematische Mieterstruktur, eingeschränkte Drittverwendungsfähigkeit oder eine auslaufende Baurechtsdauer. Wer die Ursache identifizieren kann, trifft eine bewusste Entscheidung. Für den Vergleich verschiedener Anlageklassen ist zu bedenken, dass Immobilien wesentliche Besonderheiten aufweisen: hohe Transaktionskosten, geringe Liquidität, Klumpenrisiko bei einzelnen Objekten, laufender Verwaltungsaufwand und die Möglichkeit, mit Fremdkapital einen Hebel einzusetzen.
Diese Faktoren gehen in eine reine Renditezahl nicht ein. Im Immobilienbereich ist stets zu klären, welche Ausprägung gemeint ist: Bruttorendite, Nettorendite, Objektrendite, Eigenkapitalrendite oder Gesamtrendite unterscheiden sich erheblich. Empfehlenswert ist eine eigene, konsequent angewandte Konvention für alle betrachteten Objekte. Ergänzend gehört zu jeder Renditebetrachtung ein Stresstest: deutlich höhere Zinsen, mehrere Monate Leerstand und eine unerwartete Sanierung zeigen, ob eine Anlage tragfähig ist.
Für Eigennutzer spielt die Rendite keine unmittelbare Rolle, weil kein Ertrag anfällt. Der wirtschaftliche Nutzen entsteht aus der ersparten Miete und aus der Tilgung, die Vermögensaufbau darstellt – eine Betrachtung, die in reinen Renditerechnungen nicht abgebildet wird. Für die Entscheidung zwischen Kauf und Miete ist daher die Gesamtbelastung im Vergleich zur Miete die aussagekräftigere Größe – wobei die Miete bereits Betriebskosten und Instandhaltung enthält, die Kreditrate nicht.