Den einen Immobilienmarkt gibt es nicht – Wohnen, Büro, Handel und jede Region entwickeln sich eigenständig, teils gegenläufig. Neues Angebot entsteht nur langsam, weil Planung und Bau Jahre dauern. Deshalb schwanken Preise in langen Zyklen, stark beeinflusst vom Zinsniveau und von der Bevölkerungsentwicklung.
Ausführlich erklärt
Der Immobilienmarkt ist kein einheitlicher Markt, sondern eine Vielzahl von Teilmärkten. Sie unterscheiden sich nach Nutzungsart – Wohnen, Büro, Handel, Logistik, Hotel, Spezialimmobilien –, nach Region, nach Segment innerhalb einer Region und nach Marktrolle als Miet- oder Investmentmarkt. Aussagen über den Immobilienmarkt sind daher nur sinnvoll, wenn klar ist, welcher Teilmarkt gemeint ist: Ein Bürostandort in einer Landeshauptstadt und der Markt für Eigentumswohnungen in derselben Stadt können sich gleichzeitig gegenläufig entwickeln. Prägend sind einige strukturelle Besonderheiten.
Das Angebot reagiert träge: Zwischen Grundstücksankauf, Planung, Genehmigung und Fertigstellung vergehen Jahre. Steigt die Nachfrage, kann kurzfristig kaum zusätzlicher Wohnraum entstehen – ein wesentlicher Grund für ausgeprägte Preiszyklen. Der Bestand ist immobil und heterogen, wodurch die Lage zum dominierenden Wertfaktor wird und Preisvergleiche erschwert werden. Transaktionskosten sind hoch, Umschichtungen daher selten.
Und die Finanzierung spielt eine zentrale Rolle: Weil Immobilien überwiegend fremdfinanziert erworben werden, wirken Zinsänderungen unmittelbar auf Nachfrage und Preise. Die Nachfrageseite wird von demografischen und wirtschaftlichen Faktoren bestimmt: Bevölkerungsentwicklung, Zuwanderung, Haushaltsgrößen, Einkommen, Beschäftigung und Zinsniveau. In Österreich verlaufen diese Größen regional sehr unterschiedlich – Wachstum in den Ballungsräumen und ihrem Umland steht Stagnation oder Rückgang in peripheren Regionen gegenüber. Als Akteure treten Eigennutzer, private und institutionelle Anleger, Bauträger und Projektentwickler, gemeinnützige Bauvereinigungen, die öffentliche Hand sowie Vermittler und Finanzierer auf.
Ihre Motive unterscheiden sich erheblich, was die Preisbildung in einzelnen Segmenten prägt. Zur Marktbeobachtung stehen in Österreich mehrere Quellen zur Verfügung: die Kaufpreissammlung des Grundbuchs mit tatsächlich realisierten Preisen, der Wohnimmobilienpreisindex der Oesterreichischen Nationalbank, Erhebungen der Statistik Austria, der Immobilienpreisspiegel des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder sowie Marktberichte großer Maklerhäuser und Auswertungen privater Datenanbieter. Angebotspreise aus Portalen sind für Trendbeobachtungen nützlich, liegen aber systematisch über den realisierten Preisen. Für die Praxis gilt: Marktdaten liefern Orientierung, ersetzen aber keine objektbezogene Beurteilung.
Zwei Wohnungen in derselben Straße können sich in Grundriss, Stockwerk, Zustand des Hauses und Höhe der Rücklage so stark unterscheiden, dass ein Durchschnittswert wenig aussagt. Zur Zyklik: Immobilienmärkte durchlaufen typischerweise Phasen von Aufschwung, Boom, Abschwung und Erholung, wobei die Zyklen deutlich länger sind als an Kapitalmärkten. Ausgelöst werden Wendepunkte häufig durch Zinsänderungen, durch eine Verschiebung des Verhältnisses von Neubautätigkeit und Nachfrage oder durch regulatorische Eingriffe. Weil das Angebot träge reagiert, folgt auf eine Phase hoher Nachfrage regelmäßig ein Fertigstellungsschub, der erst dann auf den Markt trifft, wenn die Nachfrage bereits nachgelassen hat.
Dieses Muster erklärt einen Großteil der beobachteten Schwankungen. Für Käufer und Anleger folgt daraus, dass eine Entscheidung weniger vom Versuch abhängen sollte, den Zyklus zu treffen, als von der Tragfähigkeit der eigenen Kalkulation über die geplante Haltedauer.