Ein Immobilienpreisindex zeigt, wie sich das Preisniveau eines Marktsegments über die Jahre verändert hat – nicht, was ein bestimmtes Objekt wert ist. Damit unterschiedliche Objekte vergleichbar werden, rechnet man meist Merkmale wie Fläche, Lage und Baujahr heraus. Zahlen aus echten Verkäufen sind aussagekräftiger als Inseratspreise.
Ausführlich erklärt
Ein Immobilienpreisindex misst die Entwicklung von Immobilienpreisen über die Zeit. Er beantwortet nicht die Frage, was ein bestimmtes Objekt wert ist, sondern wie sich das Preisniveau eines Marktsegments verändert hat. In Österreich stehen mehrere Quellen zur Verfügung. Die Oesterreichische Nationalbank veröffentlicht einen Wohnimmobilienpreisindex sowie einen Indikator zur Abweichung von fundamental gerechtfertigten Preisen. Die Statistik Austria erhebt im europäischen Rahmen einen harmonisierten Häuserpreisindex, der auch in gesamtwirtschaftliche Statistiken einfließt.
Der Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder gibt einen Immobilienpreisspiegel heraus, der nach Bundesländern, Bezirken und Objektarten gegliedert ist. Hinzu kommen Auswertungen privater Datenanbieter sowie Marktberichte großer Maklerhäuser. Methodisch besteht eine grundlegende Schwierigkeit: Immobilien sind heterogen. Ein einfacher Durchschnitt der Kaufpreise würde vor allem widerspiegeln, welche Objekte zufällig gehandelt wurden – werden in einem Quartal überwiegend große Neubauwohnungen verkauft, steigt der Durchschnitt, ohne dass sich das Preisniveau verändert hätte. Deshalb wird meist mit hedonischen Verfahren gearbeitet, die den Preis rechnerisch um Qualitätsmerkmale wie Fläche, Lage, Baujahr, Zustand und Ausstattung bereinigen und so die reine Preisveränderung isolieren.
Bedeutsam ist die Datengrundlage. Indizes auf Basis tatsächlich realisierter Kaufpreise – etwa aus der Kaufpreissammlung des Grundbuchs – sind aussagekräftiger als solche auf Basis von Angebotspreisen, weil Angebotspreise systematisch über den erzielten Preisen liegen. Angebotsdaten haben dafür den Vorteil, früher verfügbar zu sein, und eignen sich als Frühindikator. Bei der Interpretation ist mehreres zu beachten. Indizes bilden Durchschnitte über Segmente ab; einzelne Lagen und Objekttypen können sich völlig gegenläufig entwickeln.
Sie werden mit zeitlicher Verzögerung veröffentlicht, weil Transaktionsdaten erst erfasst werden müssen. Und sie sagen nichts über die Zukunft aus – ein Index beschreibt Vergangenheit. Nützlich sind Preisindizes daher für die Einordnung längerer Entwicklungen, für den Vergleich zwischen Regionen und Segmenten und als Grundlage für Wertsicherungsklauseln, wobei dort üblicherweise der Verbraucherpreisindex und nicht ein Immobilienindex vereinbart wird. Für die Bewertung eines konkreten Objekts ersetzen sie keine Einzelfallbetrachtung. Wer den Wert einer bestimmten Immobilie einschätzen will, braucht Vergleichspreise ähnlicher Objekte in derselben Lage – oder eine Bewertung durch einen Sachverständigen.
Für Eigentümer sind Indizes dennoch nützlich: Sie erlauben eine grobe Fortschreibung des eigenen Kaufpreises über die Haltedauer und geben Aufschluss darüber, ob sich eine Region im Vergleich zum Landesdurchschnitt besser oder schlechter entwickelt hat. Diese Information ist für den Zeitpunkt eines Verkaufs und für die Einschätzung des eigenen Vermögens von Interesse. Eine belastbare Preisfindung für ein konkretes Objekt ersetzt sie dennoch nicht. Bei der Verwendung in Vertragsklauseln ist Präzision wichtig: Anzugeben sind der konkrete Index, die Basisperiode, der Ausgangswert und der Anpassungsmechanismus. Ungenaue Formulierungen führen später regelmäßig zu Auseinandersetzungen über die Berechnung.