Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für unbebauten Grund je Quadratmeter. Anders als in Deutschland gibt es in Österreich kein flächendeckendes amtliches System dafür; als Grundlage dienen die Kaufpreissammlung des Grundbuchs und Preisspiegel. Angebotspreise aus Portalen liegen systematisch über den tatsächlich erzielten Preisen.
Ausführlich erklärt
Als Bodenrichtwert bezeichnet man einen durchschnittlichen Lagewert für unbebauten Grund je Quadratmeter, der als Orientierung für die Bewertung dient. Der Begriff stammt ursprünglich aus dem deutschen Bewertungsrecht, wo Gutachterausschüsse flächendeckend amtliche Bodenrichtwerte veröffentlichen und diese über Bodenrichtwertkarten öffentlich zugänglich sind. In Österreich existiert kein vergleichbares flächendeckendes amtliches System. Wer hierzulande einen Bodenwert ermitteln will, ist auf andere Quellen angewiesen – ein Umstand, der bei der Übernahme deutscher Bewertungsliteratur regelmäßig zu Missverständnissen führt. Die wichtigste Quelle ist die Kaufpreissammlung des Grundbuchs.
Tatsächlich vereinbarte Kaufpreise werden dort erfasst und lassen sich, gegen Gebühr, für Vergleichszwecke abfragen. Für Sachverständige ist das die belastbarste Grundlage, weil es sich um realisierte Transaktionen handelt und nicht um Angebotspreise. Ergänzend werden Immobilienpreisspiegel herangezogen, etwa jener des Fachverbands der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, sowie Auswertungen von Notariaten, Banken und privaten Datenanbietern. Manche Gemeinden und Länder veröffentlichen zusätzlich eigene Übersichten oder stellen Baulandpreise über Geoinformationssysteme dar. Steuerlich existiert eine eigene Systematik.
Für die Aufteilung des Kaufpreises in Grund- und Gebäudeanteil bei der Abschreibung bestehen pauschale Sätze, die sich nach Gemeindegröße, Baulandpreisniveau und Anzahl der Einheiten richten. Für den Grundstückswert im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer gibt es ein eigenes Berechnungsmodell samt Immobilienpreisspiegel-Alternative. Diese steuerlichen Werte sind ausdrücklich nicht mit dem Verkehrswert gleichzusetzen und taugen nicht als Marktindikator. Für die praktische Ermittlung eines Bodenwerts sind daher mehrere Wege üblich. Das Vergleichswertverfahren stellt tatsächliche Verkaufspreise ähnlicher Grundstücke gegenüber und passt sie über Zu- und Abschläge an Lage, Größe, Zuschnitt, Aufschließung und zulässige Bebauung an.
Bei bebauten Liegenschaften wird der Bodenwert häufig deduktiv abgeleitet oder über ein Residualverfahren ermittelt, bei dem vom erzielbaren Verkaufswert des fertigen Projekts sämtliche Kosten abgezogen werden. Wichtig ist, dass ein Durchschnittswert je Quadratmeter allein wenig aussagt. In verdichteten Lagen bemisst sich der Wert nach der realisierbaren Geschoßfläche, nicht nach der Grundfläche. Zwei benachbarte Parzellen gleicher Größe können daher sehr unterschiedliche Werte haben. Weitere preisbestimmende Faktoren sind Aufschließungsstand samt offener Abgaben, Bodenbeschaffenheit, Belastungen im Grundbuch, Gefahrenzonen und Kontaminationsverdacht.
Für Eigentümer und Käufer gilt daher: Preisspiegel liefern eine erste Orientierung, ersetzen aber keine objektbezogene Bewertung. Bei relevanten Beträgen ist die Beauftragung eines Immobiliensachverständigen die verlässlichere Grundlage. Für die eigene Recherche empfiehlt sich, mehrere Quellen zu kombinieren: Angebotspreise vergleichbarer Grundstücke aus Immobilienportalen, Auswertungen aus Preisspiegeln und – wo verfügbar – tatsächliche Kaufpreise. Angebotspreise liegen dabei systematisch über den realisierten Preisen, weshalb sie nicht unmittelbar als Wertmaßstab taugen. Aussagekräftig sind sie vor allem im Zeitvergleich, weil Veränderungen des Preisniveaus daran früher sichtbar werden als in Abschlussdaten.