Das Grundbuch ist das von den Bezirksgerichten geführte öffentliche Register der Rechtsverhältnisse an Liegenschaften. Dingliche Rechte entstehen grundsätzlich erst mit der Einverleibung – ein unterschriebener Kaufvertrag macht noch nicht zum Eigentümer. Mietverhältnisse scheinen in der Regel nicht auf, ebenso wenig ersessene Rechte, Flächenwidmung und Gefahrenzonen.
Ausführlich erklärt
Das Grundbuch ist das öffentliche Register, in dem die Rechtsverhältnisse an Liegenschaften erfasst werden. Es wird von den Bezirksgerichten geführt, ist vollständig elektronisch geführt und beruht auf dem Grundbuchsgesetz. Für den österreichischen Immobilienverkehr ist es die zentrale Informations- und Sicherungseinrichtung. Es besteht aus zwei Teilen. Das Hauptbuch enthält die einzelnen Grundbuchseinlagen mit den eingetragenen Rechten.
Die Urkundensammlung enthält jene Urkunden, auf denen die Eintragungen beruhen – Kaufverträge, Pfandbestellungsurkunden, Dienstbarkeitsverträge, Beschlüsse. Weil Eintragungen im Hauptbuch meist knapp formuliert sind, ergibt sich der genaue Inhalt eines Rechts erst aus der Urkunde. Wer eine Dienstbarkeit oder ein Wohnrecht beurteilen will, muss daher in die Urkundensammlung gehen. Jede Einlage ist dreigeteilt. Das A-Blatt, das Gutsbestandsblatt, führt die zugehörigen Grundstücke mit Nummern, Flächen und Benützungsarten sowie die mit der Liegenschaft verbundenen Rechte.
Das B-Blatt, das Eigentumsblatt, weist Eigentümer und Anteile aus und enthält Beschränkungen des Eigentumsrechts wie ein Veräußerungs- und Belastungsverbot. Das C-Blatt, das Lastenblatt, verzeichnet Pfandrechte, Dienstbarkeiten, Reallasten und sonstige Belastungen. Vier Grundsätze prägen das System. Das Eintragungsprinzip bedeutet, dass dingliche Rechte an Liegenschaften grundsätzlich erst mit der Einverleibung entstehen – ein unterschriebener Kaufvertrag allein macht noch nicht zum Eigentümer. Das Publizitätsprinzip verlangt, dass diese Rechte nach außen erkennbar sind.
Der Vertrauensgrundsatz schützt denjenigen, der redlich auf den Grundbuchsstand vertraut. Und das Rangprinzip regelt, dass sich die Reihenfolge mehrerer Rechte nach dem Einlangen des jeweiligen Grundbuchsgesuchs bemisst. Wichtig ist zu wissen, was das Grundbuch nicht abbildet. Bestandverhältnisse scheinen in der Regel nicht auf, ebenso wenig ersessene Rechte, außerbücherliches Eigentum nach einer Einantwortung sowie öffentlich-rechtliche Beschränkungen wie Flächenwidmung, Bausperren, Gefahrenzonen oder Freizeitwohnsitzbeschränkungen. Eine Ausnahme bildet die Anmerkung des Denkmalschutzes.
Diese Informationen sind bei Gemeinde, Behörden und durch Lokalaugenschein gesondert zu erheben. Die Einsichtnahme ist öffentlich. Auszüge sind gegen Gebühr über Notare, Rechtsanwälte, Gemeinden und Verrechnungsstellen erhältlich; für die Abfrage genügen Katastralgemeinde und Einlagezahl. Vor jeder Anbotslegung sollte ein tagesaktueller Auszug vorliegen, und vor der Einverleibung ein weiterer – Pfandrechte, Exekutionsanmerkungen und Rangordnungen können binnen weniger Tage hinzukommen und die Rechtslage grundlegend verändern. Für die Praxis empfiehlt sich, jeden Auszug vollständig zu lesen und nicht nur das Eigentumsblatt.
Die wirtschaftlich relevanten Informationen stehen meist im Lastenblatt – und dort oft in Form knapper Verweise, deren Bedeutung sich erst aus den zugrunde liegenden Urkunden erschließt. Die Urkundensammlung ist ebenso zugänglich wie das Hauptbuch und sollte bei jeder unklaren Eintragung herangezogen werden. Ein praktischer Hinweis: Bei Wohnungseigentum ergibt sich aus dem Auszug auch, welche Anteile den einzelnen Objekten zugeordnet sind. Der Vergleich des eigenen Anteils mit der Wohnungsgröße zeigt, ob die Nutzwertfestsetzung plausibel ist.