Den Rang eines Rechts im Grundbuch bestimmt, wann das Grundbuchsgesuch einlangt; bei einer Verwertung wird der vorrangige Gläubiger zuerst bedient. Mit einer angemerkten Rangordnung lässt sich ein Rang ab Bewilligung ein Jahr lang reservieren – beim Kauf für die Eigentumseintragung, bei der Finanzierung für das Pfandrecht der Bank.
Ausführlich erklärt
Die Rangordnung bestimmt, in welcher Reihenfolge Rechte an einer Liegenschaft im Grundbuch stehen. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Einlangens des jeweiligen Grundbuchsgesuchs – ein früher eingelangtes Gesuch geht einem späteren vor. Im Verwertungsfall entscheidet diese Reihenfolge darüber, wer aus dem Erlös zuerst befriedigt wird. Von diesem Grundprinzip zu unterscheiden ist die Anmerkung der Rangordnung, ein eigenes Sicherungsinstrument.
Sie kann für die beabsichtigte Veräußerung oder für die beabsichtigte Verpfändung beantragt werden und reserviert den Rang für ein künftiges Gesuch. Der Eigentümer stellt den Antrag; das Grundbuchsgericht erlässt einen Beschluss und stellt eine Ausfertigung aus, die nur einmal ausgegeben wird. Die Wirkung ist erheblich. Wird das Recht innerhalb der Gültigkeitsdauer unter Verwendung dieser Ausfertigung eingetragen, erhält es den angemerkten Rang – auch dann, wenn zwischenzeitlich andere Eintragungen erfolgt sind.
Zwischenzeitliche Pfandrechte, Exekutionsanmerkungen oder Belastungen treten damit zurück. Die Gültigkeitsdauer der Anmerkung beträgt ein Jahr ab Bewilligung. Praktisch bedeutsam ist das in zwei Situationen. Beim Kauf sichert die Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung dem Käufer den Rang für seine Eigentumseintragung, solange die Abwicklung läuft – ein wesentlicher Schutz, weil zwischen Vertragsunterfertigung und Einverleibung Wochen bis Monate vergehen und in dieser Zeit Belastungen hinzukommen können.
Bei der Finanzierung sichert die Rangordnung für die beabsichtigte Verpfändung der Bank den vereinbarten Rang für ihr Pfandrecht. Weil die Ausfertigung nur einmal ausgestellt wird, ist sie wie ein Wertpapier zu behandeln. Sie wird üblicherweise treuhändig beim Vertragserrichter hinterlegt und mit dem Grundbuchsgesuch vorgelegt. Geht sie verloren, ist ein eigenes Verfahren zur Kraftloserklärung erforderlich.
Ein zweites Instrument zur Gestaltung der Reihenfolge ist die Vorrangeinräumung: Ein Berechtigter tritt im Rang hinter ein anderes Recht zurück. Sie kommt etwa zum Einsatz, wenn eine Bank für eine neue Finanzierung den ersten Rang verlangt, während ein bestehendes Recht bereits eingetragen ist. Erforderlich ist die Zustimmung des zurücktretenden Berechtigten. Zu beachten ist, dass eine getilgte, aber nicht gelöschte Höchstbetragshypothek eine Rangstelle blockiert.
Manche Eigentümer belassen sie bewusst, um sie für eine spätere Finanzierung zu nutzen; wer dagegen einen freien ersten Rang benötigt, muss löschen lassen. Für Käufer und Verkäufer gilt: Die Beantragung einer Rangordnung ist kostengünstig im Verhältnis zur erzielten Sicherheit und sollte bei jeder Kaufabwicklung erwogen werden. Für Käufer ist ergänzend zu beachten, dass eine im Lastenblatt aufscheinende Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung ein Hinweis auf eine parallel laufende Verhandlung sein kann. Wer eine solche Anmerkung vorfindet, sollte den Verkäufer darauf ansprechen und klären, ob sie noch gültig ist und wofür sie verwendet werden soll.