Nichtig ist ein Geschäft, das von Anfang an keine Wirkung entfaltet und als nie geschlossen gilt. Dazu führt etwa ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot oder das Fehlen einer vorgeschriebenen Form. Ist nur eine einzelne Klausel nichtig, bleibt der Vertrag gültig, sofern er ohne sie sinnvoll ist.
Ausführlich erklärt
Nichtigkeit bedeutet, dass ein Rechtsgeschäft von Anfang an keine Wirkung entfaltet. Es ist nicht bloß anfechtbar, sondern gilt als nie zustande gekommen – ein wesentlicher Unterschied, der über Fristen, Rückabwicklung und die Frage entscheidet, wer sich darauf berufen kann. Zu unterscheiden sind zwei Formen. Bei absoluter Nichtigkeit dient die verletzte Norm dem öffentlichen Interesse; jedermann kann sich darauf berufen, und Gerichte haben sie von Amts wegen zu beachten.
Bei relativer Nichtigkeit schützt die Norm eine bestimmte Person; nur diese kann sich darauf stützen. Davon abzugrenzen ist die bloße Anfechtbarkeit – etwa wegen Irrtums, List oder Drohung –, bei der ein zunächst wirksames Geschäft erst durch Anfechtung innerhalb von Fristen beseitigt wird. Typische Nichtigkeitsgründe im Immobilienbereich sind vielfältig. Der Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot führt zur Nichtigkeit, etwa bei einer verbotenen Ablöse ohne gleichwertige Gegenleistung.
Sittenwidrigkeit erfasst insbesondere den Wucher: ein auffallendes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung unter Ausnutzung einer Zwangslage, Unerfahrenheit oder Leichtsinns. Formmängel führen zur Nichtigkeit, wo das Gesetz eine bestimmte Form vorschreibt – etwa den Notariatsakt bei einer Schenkung ohne wirkliche Übergabe. Und Umgehungsgeschäfte, die zwingende Vorschriften aushebeln sollen, werden nach ihrem wirtschaftlichen Gehalt beurteilt: Eine als Untermiete gestaltete Konstruktion ohne eigenes wirtschaftliches Interesse der Zwischenperson wird als Hauptmiete behandelt. Eine praktisch bedeutsame Sonderform ist die schwebende Unwirksamkeit.
Bedarf ein Erwerb einer behördlichen Genehmigung – etwa nach dem Grundverkehrsrecht –, bindet der Vertrag die Parteien zunächst, entfaltet aber noch keine dingliche Wirkung. Wird die Genehmigung erteilt, wird er rückwirkend voll wirksam; wird sie versagt, ist er endgültig unwirksam und rückabzuwickeln. Für die Folgen gilt: Bereits erbrachte Leistungen sind zurückzustellen, wobei sich die Abwicklung nach den Regeln über die ungerechtfertigte Bereicherung richtet. Bei teilweiser Nichtigkeit bleibt der Vertrag im Übrigen bestehen, sofern er auch ohne die nichtige Bestimmung sinnvoll ist – so führt eine unwirksame Klausel in einem Mietvertrag nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrags.
Für die Praxis folgt daraus, dass die Absicherung über ein Treuhandkonto besonders wichtig ist, wenn eine Genehmigung noch aussteht. Der Treuhänder gibt die Mittel erst frei, wenn die Wirksamkeit gesichert ist. Bei Zweifeln an der Wirksamkeit einer Vereinbarung empfiehlt sich eine rechtliche Prüfung, bevor auf ihrer Grundlage disponiert wird. Ein praktisch häufiger Anwendungsfall ist die Klauselkontrolle nach dem Konsumentenschutzgesetz.
Zahlreiche verbreitete Mietvertragsklauseln – pauschale Überwälzungen von Erhaltungspflichten, generelle Ausmalverpflichtungen, Verzichte auf Mietzinsminderung – sind gegenüber Verbrauchern unwirksam. Die Unwirksamkeit einzelner Klauseln lässt den Vertrag im Übrigen bestehen; die betroffene Regelung entfällt ersatzlos und wird durch die gesetzliche Rechtslage ersetzt.