Ein Rücktrittsrecht erlaubt es, sich von einem bereits geschlossenen Vertrag einseitig zu lösen. Verbraucher haben es etwa, wenn sie für den eigenen Wohnbedarf am Tag der ersten Besichtigung unterschreiben. Die Fristen sind kurz – wurde über das Recht nicht ordnungsgemäß belehrt, verlängern sie sich unter Umständen erheblich.
Ausführlich erklärt
Ein Rücktrittsrecht erlaubt es, sich von einem bereits geschlossenen Vertrag einseitig zu lösen. Im Immobilienbereich bestehen mehrere gesetzliche Rücktrittsrechte, die überwiegend Verbraucher schützen und in unterschiedlichen Gesetzen geregelt sind. Das praktisch bedeutsamste ist im Konsumentenschutzgesetz eigens für Immobiliengeschäfte vorgesehen: Gibt ein Verbraucher eine Vertragserklärung zum Erwerb eines Wohnungs- oder Hausbedarfs am selben Tag ab, an dem er das Objekt erstmals besichtigt hat, kann er innerhalb einer kurzen Frist zurücktreten. Die Bestimmung soll Entscheidungen unter Druck entgegenwirken – etwa wenn bei einer Besichtigung sofort ein Anbot unterschrieben werden soll.
Ein zweites Rücktrittsrecht besteht bei Verträgen, die außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers geschlossen wurden. Praktisch betrifft das häufig Maklerverträge, die in der Wohnung des Interessenten oder unmittelbar bei einer Besichtigung unterzeichnet werden. Im Finanzierungsbereich sieht das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz ein Rücktrittsrecht innerhalb einer gesetzlichen Frist nach Vertragsabschluss vor. Bei Bauträgerverträgen enthält das Bauträgervertragsgesetz eigene Rücktrittsmöglichkeiten, insbesondere wenn die vorgeschriebenen Sicherungen fehlen oder Informationen nicht erteilt wurden.
Für alle diese Rechte gilt: Die Fristen sind kurz bemessen und beginnen zu unterschiedlichen Zeitpunkten zu laufen. Die Erklärung sollte schriftlich und nachweislich erfolgen – eingeschriebener Brief mit Rückschein oder eine andere dokumentierte Zustellung. Maßgeblich ist regelmäßig die rechtzeitige Absendung. Besonders bedeutsam ist die Belehrungspflicht.
Der Unternehmer hat über das Rücktrittsrecht zu informieren. Unterbleibt eine ordnungsgemäße Belehrung, verlängert sich die Frist unter Umständen erheblich. Wer nachträglich Zweifel an einem Vertragsabschluss hat, sollte daher prüfen lassen, ob die Belehrung korrekt erfolgt ist – ein Rücktritt kann auch Monate später noch möglich sein. Neben den gesetzlichen bestehen vertragliche Rücktrittsrechte.
Verbreitet sind Regelungen für den Fall des Zahlungsverzugs, für das Ausbleiben einer Finanzierungszusage oder für die Versagung einer behördlichen Genehmigung. Sie sind ausdrücklich zu vereinbaren und sollten Frist, Form und Rechtsfolgen benennen. Zu unterscheiden ist der Rücktritt von der Anfechtung wegen Irrtums, List oder Drohung sowie von der Nichtigkeit, bei der ein Vertrag von vornherein keine Wirkung entfaltet. Die Voraussetzungen und Fristen unterscheiden sich erheblich.
Für die Praxis empfiehlt sich, ein Anbot nie unter Zeitdruck zu unterschreiben. Wer sich Bedenkzeit nimmt, braucht kein Rücktrittsrecht – und wer bereits unterschrieben hat, sollte die Fristen umgehend prüfen. Beratung bieten Arbeiterkammer und Verein für Konsumenteninformation. Für Unternehmer bedeutet die Regelung vor allem Sorgfalt bei der Belehrung.
Eine nachweisliche, verständliche Information über das Rücktrittsrecht schützt vor der Verlängerung der Frist und damit vor einem Rücktritt zu einem Zeitpunkt, an dem bereits disponiert wurde. Die Belehrung sollte dokumentiert und vom Verbraucher bestätigt werden; ein Formblatt mit gesonderter Unterschrift hat sich bewährt.