Bei einer Realteilung wird eine gemeinsame Liegenschaft in einzelne Grundstücke zerlegt, statt sie zu verwerten und den Erlös aufzuteilen. Möglich ist sie nur, wenn jedes neue Grundstück selbstständig nutzbar und rechtlich gesichert erschlossen ist. Bei einem einzelnen Wohnhaus scheitert sie regelmäßig, weil sich ein Gebäude nicht teilen lässt.
Ausführlich erklärt
Realteilung bezeichnet die tatsächliche, körperliche Aufteilung einer Liegenschaft unter mehreren Berechtigten. Sie steht im Gegensatz zur Zivilteilung, bei der die Liegenschaft verwertet und der Erlös aufgeteilt wird. Im Recht des Miteigentums ist die Realteilung der vorrangige Weg zur Aufhebung der Gemeinschaft. Verlangt ein Miteigentümer die Teilung, prüft das Gericht zunächst, ob eine körperliche Aufteilung möglich und tunlich ist. Erst wenn sie untunlich wäre – etwa weil dabei unverhältnismäßige Wertverluste entstünden oder die entstehenden Teile nicht selbstständig nutzbar wären –, kommt die Zivilteilung durch gerichtliche Versteigerung in Betracht.
Praktisch möglich ist die Realteilung vor allem bei größeren, unbebauten Grundstücken, die sich in mehrere selbstständig nutzbare Parzellen aufteilen lassen. Bei einem einzelnen Wohnhaus scheitert sie regelmäßig, weil sich ein Gebäude nicht sinnvoll physisch teilen lässt. Eine Ausnahme bildet die Begründung von Wohnungseigentum: Sie führt zu einer rechtlichen Zuordnung einzelner Objekte und wird in geeigneten Fällen als Form der Teilung anerkannt. Voraussetzung ist stets, dass die entstehenden Grundstücke die öffentlich-rechtlichen Anforderungen erfüllen. Zu prüfen sind Mindestgröße und Zuschnitt nach den Bebauungsbestimmungen, eine rechtlich gesicherte Zufahrt für jedes neue Grundstück sowie die Aufschließung mit Wasser, Kanal und Strom.
Ein Grundstück, das nach der Teilung ohne Anbindung zurückbliebe, wäre unbebaubar – und wer die Wegenot selbst herbeiführt, kann grundsätzlich keinen Notweg beanspruchen. Verfahrenstechnisch ist eine Vermessungsurkunde eines Ingenieurkonsulenten für Vermessungswesen erforderlich. Sie wird beim Vermessungsamt geprüft und beim Grundbuchsgericht eingereicht; die neuen Grundstücke werden ab- und zugeschrieben. Häufig ist zusätzlich eine bauplatzrechtliche Bewilligung der Gemeinde nötig. Bestehende Belastungen sind mitzudenken: Pfandrechte haften auf dem gesamten Grundbuchskörper, weshalb für eine lastenfreie Abschreibung entsprechende Erklärungen der Gläubiger erforderlich sind.
Steuerlich ist die Realteilung differenziert zu beurteilen. Werden lediglich die bisherigen Anteile in körperliche Teile umgewandelt, ohne dass ein Wertausgleich fließt, kann das begünstigt behandelt werden; kommt es zu Ausgleichszahlungen, liegt insoweit ein entgeltlicher Erwerb vor, der Grunderwerbsteuer auslöst. Auch immobilienertragsteuerlich sind die Folgen zu prüfen. Eine steuerliche Abklärung vor der Durchführung ist daher unerlässlich. Für die Praxis empfiehlt sich der einvernehmliche Weg.
Eine vertragliche Teilungsvereinbarung mit anschließender grundbücherlicher Durchführung ist schneller, günstiger und gestaltungsoffener als ein gerichtliches Verfahren. Die Teilungsklage wirkt vor allem als Druckmittel – die meisten Verfahren enden mit einer Einigung. Häufig entsteht die Ausgangslage ungeplant, etwa wenn mehrere Erben eine Liegenschaft übernehmen. Für solche Gemeinschaften empfiehlt sich, früh eine schriftliche Vereinbarung über Nutzung, Kostentragung, Entscheidungsfindung und Ausstiegsmöglichkeiten zu treffen, bevor die Interessen auseinandergehen. Eine solche Vereinbarung kann im Grundbuch angemerkt werden und wirkt dann auch gegenüber Rechtsnachfolgern.