Miteigentum bedeutet, dass mehreren Personen dieselbe Liegenschaft gehört – jedem zu einem gedachten Anteil am Ganzen, nicht an einem bestimmten Teil. Laufende Verwaltung beschließt die Mehrheit der Anteile, wichtige Veränderungen erfordern grundsätzlich Einstimmigkeit. Jeder kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen, notfalls über eine gerichtliche Versteigerung.
Ausführlich erklärt
Miteigentum liegt vor, wenn mehrere Personen Eigentum an derselben Sache haben, ohne dass die Sache real geteilt ist. Jeder hält einen ideellen Anteil – etwa ein Drittel –, der sich nicht auf einen bestimmten Teil der Liegenschaft bezieht, sondern auf das Ganze. Geregelt ist das im ABGB. Zu unterscheiden ist das schlichte Miteigentum vom Wohnungseigentum.
Beim schlichten Miteigentum bestehen lediglich die Anteile; niemand hat ein ausschließliches Nutzungsrecht an einem bestimmten Objekt. Beim Wohnungseigentum ist mit einem Mindestanteil untrennbar das ausschließliche Nutzungs- und Verfügungsrecht an einer Wohnung, einem Geschäftslokal oder einem Abstellplatz verbunden. Für die Verwaltung unterscheidet das Gesetz zwei Ebenen. Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung – laufende Erhaltung, Abschluss üblicher Verträge, Vermietung im gewöhnlichen Umfang – werden mit Mehrheit der Anteile beschlossen.
Wichtige Veränderungen, die über die ordentliche Verwaltung hinausgehen, erfordern grundsätzlich Einstimmigkeit; überstimmte Minderheiten und die Mehrheit können in bestimmten Fällen das Gericht anrufen. Ein zentrales Instrument ist die Benützungsregelung. Weil die Anteile ideell sind, kann vereinbart werden, wer welchen Teil der Liegenschaft tatsächlich nutzt – etwa welche Wohnung, welcher Gartenteil, welcher Stellplatz. Eine solche Regelung kann vertraglich getroffen oder, wenn keine Einigung zustande kommt, gerichtlich festgesetzt werden.
Sie sollte schriftlich erfolgen und kann im Grundbuch angemerkt werden, damit sie auch gegenüber Rechtsnachfolgern wirkt. Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil grundsätzlich frei verfügen: ihn verkaufen, verpfänden oder vererben. Einschränkungen bestehen nur, wenn ein Vorkaufsrecht oder ein Veräußerungs- und Belastungsverbot eingetragen ist. Das schärfste Instrument ist die Teilungsklage.
Jeder Miteigentümer kann die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen. Vorrangig ist die Realteilung, also die tatsächliche Aufteilung der Liegenschaft – möglich vor allem bei größeren Grundstücken. Ist sie untunlich, erfolgt die Zivilteilung durch gerichtliche Versteigerung mit Aufteilung des Erlöses. Weil dabei häufig deutlich weniger erzielt wird als bei einem freihändigen Verkauf, ist die Teilungsklage vor allem ein Druckmittel; die meisten Verfahren enden mit einer Einigung.
In der Praxis entsteht schlichtes Miteigentum häufig ungeplant – durch Erbfolge, wenn mehrere Erben eine Liegenschaft übernehmen. Solche Gemeinschaften sind konfliktanfällig, weil Interessen auseinandergehen. Empfehlenswert ist daher, früh eine schriftliche Vereinbarung über Nutzung, Kostentragung, Entscheidungsfindung und Ausstiegsmöglichkeiten zu treffen. Eine dauerhafte Lösung kann die Begründung von Wohnungseigentum sein, sofern das Gebäude die Voraussetzungen erfüllt.
Dann wird aus dem schlichten Miteigentum eine Struktur mit klar zugeordneten Objekten, eigenen Nutzwerten und den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes. Erforderlich sind ein Nutzwertgutachten, ein Wohnungseigentumsvertrag und die grundbücherliche Durchführung; die Kosten dafür sind im Verhältnis zum gewonnenen Nutzen meist überschaubar, weil damit auch die Verkäuflichkeit einzelner Einheiten steigt.