Ein Gartenanteil ist eine Gartenfläche, die einer bestimmten Wohnung zur ausschließlichen Nutzung zugeordnet ist, typisch bei Erdgeschoßwohnungen. Entscheidend ist die rechtliche Ausgestaltung: untrennbar mit der Wohnung verbunden, vertraglich zugewiesen oder nur durch eine änderbare Regelung der Eigentümergemeinschaft. Bauliches wie Gartenhaus oder Pool bedarf grundsätzlich der Zustimmung der übrigen Eigentümer.
Ausführlich erklärt
Als Gartenanteil bezeichnet man eine Gartenfläche, die einer bestimmten Wohnung zur ausschließlichen Nutzung zugeordnet ist. Typisch ist das bei Erdgeschoßwohnungen in Wohnhausanlagen. Die rechtliche Ausgestaltung ist dabei entscheidend und wird von Käufern regelmäßig unterschätzt. Drei Varianten sind zu unterscheiden.
Erstens kann die Fläche Zubehör-Wohnungseigentum sein: Sie ist dann untrennbar mit der Wohnung verbunden, im Nutzwertgutachten berücksichtigt und im Grundbuch ersichtlich. Das ist die stärkste Position. Zweitens kann ein Sondernutzungsrecht bestehen: Die Fläche bleibt rechtlich allgemeiner Teil der Liegenschaft, ist aber vertraglich einer Wohnung zur alleinigen Nutzung zugewiesen. Drittens kann lediglich eine Benützungsregelung vorliegen, die von der Eigentümergemeinschaft getroffen wurde und unter bestimmten Voraussetzungen wieder geändert werden kann.
Die praktische Bedeutung liegt in Beständigkeit und Verkäuflichkeit. Zubehör-Wohnungseigentum wandert automatisch mit der Wohnung mit und ist gegen spätere Änderungen weitgehend geschützt. Ein bloßes Nutzungsrecht ist schwächer ausgestaltet. Vor dem Kauf sollten daher Grundbuchsauszug, Nutzwertgutachten und Wohnungseigentumsvertrag eingesehen und geklärt werden, worauf sich die Angabe im Inserat tatsächlich stützt.
Ebenso wichtig ist die Frage, was auf der Fläche zulässig ist. Bepflanzung, Rasenpflege und die Aufstellung mobiler Möbel sind unproblematisch. Anders verhält es sich bei baulichen Maßnahmen: Gartenhäuser, Pergolen, feste Terrassen, Pools, Zäune, Hecken über bestimmter Höhe oder eine Überdachung verändern das Erscheinungsbild und greifen häufig in allgemeine Teile ein. Sie bedürfen daher grundsätzlich der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und je nach Umfang zusätzlich einer baurechtlichen Bewilligung oder Anzeige.
Auch die Entfernung von Bäumen kann eingeschränkt sein, wenn Baumschutzbestimmungen der Gemeinde greifen. Bei der Kostentragung gilt: Die laufende Pflege der zugeordneten Fläche obliegt dem Nutzungsberechtigten. Erhaltungsmaßnahmen an Bauteilen, die zu den allgemeinen Teilen gehören – etwa Stützmauern, Einfriedungen, Entwässerungseinrichtungen oder die Abdichtung darunterliegender Bauteile –, trägt die Eigentümergemeinschaft. Diese Grenze sollte im Wohnungseigentumsvertrag klar gezogen sein.
Wertseitig ist ein Gartenanteil ein spürbarer Vorteil. Entscheidend ist allerdings die tatsächliche Nutzbarkeit: Größe, Zuschnitt, Ausrichtung, Einsehbarkeit von Wegen und Nachbarwohnungen sowie die Lärmsituation. Ein schmaler, von allen Seiten einsehbarer Streifen an einer Durchgangsfläche bringt wenig; eine ruhige, abgeschirmte Südfläche viel. Bei der Bewertung wird die Gartenfläche üblicherweise nur mit einem Bruchteil des Quadratmeterpreises der Wohnfläche angesetzt, wobei die ersten Quadratmeter stärker wirken als jeder weitere.
Ein kleiner, gut nutzbarer Garten hebt den Wert deutlich; die Vergrößerung einer ohnehin großen Fläche kaum noch. Für Käufer lohnt schließlich die Frage nach der Entwässerung. Staut sich Wasser auf der Fläche oder läuft es gegen das Gebäude, entstehen Feuchtigkeitsprobleme im Sockelbereich. Wer die Fläche bei Regenwetter besichtigt, sieht mehr als auf jedem Plan.