Alle Grundstücke, die in einer Grundbuchseinlage zusammengefasst sind, bilden den Grundbuchskörper und werden rechtlich als Einheit behandelt. Ein Pfandrecht haftet deshalb auf allen diesen Grundstücken gemeinsam. Wer nur eines davon kauft, braucht eine Vermessung und die Zusage der Bank, dass die Fläche lastenfrei abgeschrieben wird.
Ausführlich erklärt
Der Grundbuchskörper ist die Gesamtheit jener Grundstücke, die in einer Grundbuchseinlage zusammengefasst sind und rechtlich als Einheit behandelt werden. Er kann aus einem einzigen Grundstück bestehen oder aus mehreren, die demselben Eigentümer gehören – auch dann, wenn sie räumlich nicht zusammenhängen. Die praktische Bedeutung liegt in der gemeinsamen Behandlung. Rechte und Lasten, die im Grundbuch eingetragen werden, beziehen sich grundsätzlich auf den gesamten Grundbuchskörper und nicht auf einzelne Grundstücke daraus.
Ein Pfandrecht haftet also auf allen Grundstücken der Einlage gemeinsam. Dasselbe gilt für Dienstbarkeiten, Reallasten und Beschränkungen wie ein Veräußerungs- und Belastungsverbot, soweit sie nicht ausdrücklich auf ein bestimmtes Grundstück eingeschränkt wurden. Daraus folgt eine Konstellation, die beim Kauf regelmäßig übersehen wird. Wer nur eines von mehreren Grundstücken einer Einlage erwirbt, kauft nicht einfach eine Teilfläche, sondern löst einen mehrstufigen Vorgang aus: Das Grundstück muss aus der bestehenden Einlage abgeschrieben und einer neuen oder bestehenden Einlage zugeschrieben werden, wofür eine Vermessungsurkunde erforderlich ist.
Gleichzeitig ist zu klären, wie mit den Lasten umgegangen wird, die auf dem gesamten Körper haften. Üblich ist die lastenfreie Abschreibung, für die der Pfandgläubiger eine entsprechende Erklärung abgeben muss. Ohne diese Erklärung würde das erworbene Grundstück weiterhin für die Schulden des Verkäufers haften. Für Käufer bedeutet das: Der Kaufvertrag muss die lastenfreie Abschreibung ausdrücklich vorsehen, und der Treuhänder hat die erforderlichen Erklärungen einzuholen, bevor der Kaufpreis freigegeben wird.
Zeitlich ist einzuplanen, dass Vermessung, Prüfung durch das Vermessungsamt und die grundbücherliche Durchführung mehrere Monate dauern können. Umgekehrt kann die Vereinigung mehrerer Grundstücke zu einem Grundbuchskörper sinnvoll sein, etwa wenn angrenzende Flächen zugekauft und gemeinsam bebaut werden sollen. Auch hier ist zu bedenken, dass danach sämtliche Lasten den gesamten Körper erfassen – bestehende Pfandrechte werden also auf die zugeschriebene Fläche ausgedehnt, sofern nichts anderes vereinbart wird. Bei Wohnungseigentum bleibt der Grundbuchskörper ungeteilt; die einzelnen Objekte werden über Miteigentumsanteile abgebildet.
Beim Baurecht wird dagegen eine eigene Baurechtseinlage eröffnet, sodass Baurecht und Stammliegenschaft getrennt behandelt werden. Für die Praxis empfiehlt sich, bei jedem Kauf zuerst zu prüfen, welche Grundstücke die Einlage tatsächlich umfasst. Das A-Blatt beantwortet diese Frage – und deckt nicht selten Abweichungen zu dem auf, was im Inserat dargestellt wurde. Ebenfalls zu beachten ist der Zusammenhang mit Dienstbarkeiten.
Ein Wege- oder Leitungsrecht kann sich auf den gesamten Grundbuchskörper beziehen oder auf ein bestimmtes Grundstück daraus beschränkt sein. Aus der Eintragung allein ist das häufig nicht ersichtlich – erst der Wortlaut der zugrunde liegenden Urkunde gibt Aufschluss. Bei geplanten Teilungen ist dieser Punkt frühzeitig zu klären.