Eine Geldlast ist eine im Grundbuch eingetragene Belastung, die auf eine Geldleistung gerichtet ist; wichtigstes Beispiel: das Pfandrecht der Bank. Bei der Verwertung wird zuerst bedient, wer früher eingetragen ist; Rangordnungen und Vorrangeinräumungen können das ändern. Ein zurückgezahlter Kredit löscht das Pfandrecht nicht – nötig ist eine Löschungserklärung.
Ausführlich erklärt
Als Geldlast bezeichnet man eine im Grundbuch eingetragene Belastung, die auf eine Geldleistung gerichtet ist. Sie steht damit im Gegensatz zu jenen Lasten, die eine Duldung oder Unterlassung zum Inhalt haben – etwa Dienstbarkeiten, Wohnungsgebrauchs- oder Fruchtgenussrechte. Diese Unterscheidung ist praktisch wesentlich, weil beide Gruppen bei Kauf und Verwertung völlig unterschiedlich behandelt werden. Die wichtigste Geldlast ist das Pfandrecht. Es sichert eine Forderung – meist einen Bankkredit – und berechtigt den Gläubiger, sich im Fall der Nichtzahlung aus der Liegenschaft zu befriedigen.
Verbreitet ist die Form der Höchstbetragshypothek, bei der nicht ein fixer Betrag, sondern ein Rahmen eingetragen wird, innerhalb dessen wechselnde Forderungen besichert sind. Daneben zählen zu den Geldlasten die auf Geld gerichtete Reallast, die den jeweiligen Eigentümer zu wiederkehrenden Zahlungen verpflichtet – etwa der Bauzins bei einem Baurecht oder ein Ausgedinge –, sowie das gesetzliche Vorzugspfandrecht der Eigentümergemeinschaft für rückständige Beiträge. Entscheidend ist der Rang. Mehrere Geldlasten stehen in einer Reihenfolge, die sich nach dem Einlangen des jeweiligen Grundbuchsgesuchs bemisst. Im Verwertungsfall wird der vorrangige Gläubiger zuerst aus dem Erlös befriedigt; nachrangige erhalten nur, was übrig bleibt.
Genau deshalb verlangen Banken üblicherweise den ersten Rang und akzeptieren nachrangige Positionen nur mit Zinsaufschlägen. Über Rangordnungen und Vorrangeinräumungen lässt sich die Reihenfolge gestalten. Bei einer Kaufabwicklung werden Geldlasten des Verkäufers regelmäßig gelöscht. Der Treuhänder holt dazu Löschungserklärungen der Gläubiger ein und begleicht offene Beträge direkt aus dem Kaufpreis, bevor der Rest an den Verkäufer fließt. Der Kaufvertrag sollte die lastenfreie Übergabe ausdrücklich vorsehen.
Anders verhält es sich bei Dienstbarkeiten: Diese bleiben in der Regel bestehen und gehen auf den Erwerber über. Ein häufiges Missverständnis betrifft getilgte Kredite. Ist ein Darlehen vollständig zurückgezahlt, bleibt das Pfandrecht im Grundbuch eingetragen, bis es aufgrund einer Löschungserklärung gelöscht wird. Manche Eigentümer belassen die Eintragung bewusst, um die Rangstelle für eine künftige Finanzierung nutzen zu können; das spart Kosten, sollte aber mit der Bank abgestimmt sein. Für Käufer gilt daher: Das Lastenblatt ist vollständig zu lesen, und bei unklaren Eintragungen sind die zugrunde liegenden Urkunden aus der Urkundensammlung anzufordern.
Ein tagesaktueller Auszug vor Anbotslegung und ein weiterer vor Einverleibung sind Standard, weil Pfandrechte und Exekutionsanmerkungen binnen weniger Tage hinzukommen können. Ein Sonderfall sind Geldlasten, die nicht aus einer Finanzierung stammen. Ein als Reallast eingetragener Baurechtszins oder ein Ausgedinge belastet die Liegenschaft dauerhaft und wird nicht durch Kaufpreiszahlung getilgt – solche Verpflichtungen gehen auf den Erwerber über und sind bei der Preisfindung zu berücksichtigen. Für Verkäufer empfiehlt sich, offene Beträge und den Ablauf der Lastenfreistellung frühzeitig mit der Bank zu klären. Löschungserklärungen brauchen Vorlaufzeit, und eine Verzögerung an dieser Stelle blockiert die gesamte Abwicklung.