Bestätigt die Bank, dass die besicherte Forderung getilgt ist, und willigt sie zugleich in die Löschung des Pfandrechts ein, spricht man von einer Löschungsquittung. Gelöscht ist damit noch nichts; dafür braucht es ein Grundbuchsgesuch. Manche Eigentümer verzichten bewusst darauf, um die Rangstelle für eine spätere Finanzierung zu nutzen.
Ausführlich erklärt
Die Löschungsquittung ist die Bestätigung eines Pfandgläubigers, dass die besicherte Forderung getilgt ist, verbunden mit der Einwilligung in die Löschung des Pfandrechts. Sie ist damit die auf Pfandrechte zugeschnittene Form der Löschungserklärung und in der Bankpraxis der gebräuchliche Ausdruck. Ihr Inhalt umfasst zwei Elemente: die Quittung über die vollständige Zahlung und die Löschungsbewilligung, also die Zustimmung zur grundbücherlichen Löschung. Formal ist die beglaubigte Unterschrift erforderlich, ebenso die eindeutige Bezeichnung von Liegenschaft und zu löschendem Recht sowie – bei Kreditinstituten – der Nachweis der Vertretungsbefugnis.
Nach vollständiger Tilgung hat der Schuldner Anspruch auf Ausstellung. Die Bank kann die Erklärung nicht willkürlich zurückhalten, sofern keine weiteren Forderungen besichert sind. Genau dieser Vorbehalt ist bei der in Österreich üblichen Höchstbetragshypothek zu beachten: Sie sichert innerhalb ihres Rahmens auch künftige Forderungen ab und erlischt daher nicht automatisch mit der Tilgung eines einzelnen Kredits. Bestehen weitere Verbindlichkeiten bei derselben Bank, wird die Löschungsquittung erst nach deren Bereinigung ausgestellt.
Praktisch stellt sich nach der Tilgung die Frage, ob tatsächlich gelöscht werden soll. Für die Löschung spricht ein bereinigtes Grundbuch, das bei einem späteren Verkauf einfacher darstellbar ist und Käufer nicht irritiert. Dagegen spricht, dass eine neuerliche Eintragung bei einer künftigen Finanzierung erneut Eintragungsgebühren auslöst. Manche Eigentümer belassen die Höchstbetragshypothek daher bewusst eingetragen, um die Rangstelle nutzen zu können.
Diese Entscheidung sollte mit der Bank abgestimmt und dokumentiert werden. Beim Verkauf ist die Löschungsquittung Teil der Lastenfreistellung. Der Vertragserrichter fordert sie an, die Bank gibt den offenen Saldo bekannt und übermittelt die Erklärung häufig treuhändig – also mit der Auflage, sie nur bei Eingang dieses Betrags zu verwenden. Zeitlich ist mit mehreren Wochen zu rechnen; eine frühzeitige Anforderung unmittelbar nach Vertragsunterfertigung vermeidet Verzögerungen der gesamten Abwicklung.
Zu beachten ist, dass die Quittung allein noch keine Löschung bewirkt. Erforderlich ist ein Grundbuchsgesuch, für das Gerichtsgebühren anfallen. Ohne dieses Gesuch bleibt das Pfandrecht eingetragen, auch wenn die Forderung längst erloschen ist – ein Zustand, der bei vielen Liegenschaften über Jahre besteht und erst beim Verkauf auffällt. Für Kreditnehmer empfiehlt sich, die Quittung nach vollständiger Tilgung aktiv anzufordern und aufzubewahren, unabhängig davon, ob sofort gelöscht wird.
Geht sie über die Jahre verloren, ist eine Neuausstellung zwar möglich, aber mit Aufwand und teils mit Kosten verbunden. Für Erben ist die Frage ebenfalls relevant: Findet sich im Grundbuch ein altes, längst getilgtes Pfandrecht, ist zunächst beim Gläubiger nachzufragen. Bei aufgelösten oder verschmolzenen Instituten kann die Rechtsnachfolge zu ermitteln sein, was die Abwicklung verzögert.