Mit einer Löschungserklärung stimmt der Berechtigte zu, dass sein im Grundbuch eingetragenes Recht gelöscht wird; von sich aus entfernt das Gericht nichts. Nötig sind eine beglaubigte Unterschrift und ein Grundbuchsgesuch; erst dessen Durchführung löscht das Recht. Bei Rechten, die durch Zeitablauf oder Tod erloschen sind, braucht es keine.
Ausführlich erklärt
Die Löschungserklärung ist die Zustimmung des Berechtigten, dass ein zu seinen Gunsten eingetragenes Recht im Grundbuch gelöscht wird. Sie ist die Grundlage für jede Löschung, weil das Grundbuchsgericht ein Recht nicht von sich aus entfernen kann. Erforderlich ist sie bei allen Arten von Eintragungen. Am häufigsten betrifft sie Pfandrechte: Ist ein Kredit getilgt oder wird er im Zuge eines Verkaufs abgedeckt, gibt die Bank die Erklärung ab.
Ebenso benötigt werden Löschungserklärungen bei Dienstbarkeiten, Wohnungsgebrauchs- und Fruchtgenussrechten, Reallasten, Vorkaufsrechten sowie bei Belastungs- und Veräußerungsverboten – dort jeweils vom Berechtigten beziehungsweise dessen Rechtsnachfolgern. Formal muss die Erklärung den Anforderungen des Grundbuchsrechts genügen. Verlangt werden die eindeutige Bezeichnung der Liegenschaft über Katastralgemeinde und Einlagezahl, die genaue Bezeichnung des zu löschenden Rechts mit seiner laufenden Nummer, die ausdrückliche Einwilligung in die Löschung sowie die beglaubigte Unterschrift des Erklärenden. Bei juristischen Personen ist zusätzlich die Vertretungsbefugnis nachzuweisen.
Praktisch bedeutsam ist die treuhändige Übermittlung. Banken übersenden Löschungserklärungen regelmäßig nicht unbedingt, sondern mit der Auflage, sie nur bei Eingang eines bestimmten Betrags zu verwenden. Der Vertragserrichter darf die Erklärung dann erst einreichen, wenn die Zahlung erfolgt ist. Dieses Zusammenspiel ist der Kern der Lastenfreistellung beim Immobilienkauf: Der Käufer erlegt den Kaufpreis treuhändig, der Treuhänder begleicht die offenen Beträge und reicht die Erklärungen gemeinsam mit dem Grundbuchsgesuch ein.
Zeitlich ist Vorlauf einzuplanen. Je nach Institut vergehen mehrere Wochen zwischen Anforderung und Ausstellung. Verzögerungen an dieser Stelle blockieren die gesamte Abwicklung, weshalb Verkäufer unmittelbar nach Vertragsunterfertigung mit ihrer Bank Kontakt aufnehmen sollten. Bei Rechten, die durch Zeitablauf oder Tod erloschen sind, ist eine Löschungserklärung nicht erforderlich.
Ein höchstpersönliches Wohnungsgebrauchsrecht etwa erlischt mit dem Tod des Berechtigten; die Löschung erfolgt dann auf Antrag unter Vorlage der Sterbeurkunde. Bei befristeten Rechten genügt der Nachweis des Fristablaufs. Kostenseitig fallen für die Löschung Gerichtsgebühren an, die deutlich unter der Eintragungsgebühr liegen. Manche Institute verrechnen zusätzlich ein Bearbeitungsentgelt für die Ausstellung.
Ein praktischer Hinweis für Eigentümer: Ist ein Kredit getilgt, bleibt das Pfandrecht eingetragen, bis es aufgrund der Löschungserklärung tatsächlich gelöscht wird. Manche belassen die Eintragung bewusst, um die Rangstelle für eine spätere Finanzierung zu nutzen – das spart Gebühren, sollte aber mit der Bank abgestimmt sein. Für Käufer ist wesentlich, dass die Löschungserklärung allein noch keine Löschung bewirkt. Erforderlich ist ein Grundbuchsgesuch.
Erst mit dessen Durchführung ist die Liegenschaft tatsächlich lastenfrei – bis dahin bleibt die Eintragung bestehen. Für Berechtigte, die einer Löschung zustimmen sollen, gilt umgekehrt: Eine einmal abgegebene Erklärung ist bindend. Wer ein Wohn- oder Fruchtgenussrecht gegen Ablöse aufgibt, sollte die Zahlung sicherstellen, bevor die Erklärung aus der Hand gegeben wird – üblich ist auch hier eine treuhändige Abwicklung.