Die Einverleibung ist die unbedingte, endgültige Eintragung eines Rechts im Grundbuch; erst mit ihr entsteht Eigentum, der unterschriebene Kaufvertrag genügt nicht. Nötig sind eine Urkunde mit dem Rechtsgrund und die beglaubigte Zustimmung zur Eintragung. Für den Rang zählt, wann das Grundbuchsgesuch einlangt, nicht wann eingetragen wird.
Ausführlich erklärt
Die Einverleibung ist die unbedingte Eintragung eines Rechts im Grundbuch. Sie ist die stärkste Form der Grundbuchseintragung und bewirkt den endgültigen Erwerb, die Änderung oder das Erlöschen eines dinglichen Rechts an einer Liegenschaft. In Österreich gilt das Eintragungsprinzip: Eigentum, Pfandrechte, Dienstbarkeiten und andere dingliche Rechte entstehen an Liegenschaften grundsätzlich erst mit der Einverleibung. Ein unterschriebener Kaufvertrag begründet daher lediglich einen Anspruch auf Übertragung, macht aber noch nicht zum Eigentümer.
Diese zeitliche Lücke zwischen Vertragsunterfertigung und Eintragung ist der Grund für Treuhandabwicklung und Rangordnung. Für die Einverleibung müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Erforderlich ist eine Urkunde, die den Rechtsgrund enthält und das einzutragende Recht sowie die betroffene Liegenschaft eindeutig bezeichnet – üblicherweise über Katastralgemeinde und Einlagezahl. Die Urkunde muss eine Aufsandungserklärung enthalten, also die ausdrückliche Einwilligung des Belasteten zur Eintragung.
Die Unterschrift desjenigen, der die Aufsandung erteilt, muss gerichtlich oder notariell beglaubigt sein. Bei juristischen Personen ist die Vertretungsbefugnis nachzuweisen. Hinzu kommen je nach Fall die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts beziehungsweise die Selbstberechnungserklärung, allfällige grundverkehrsbehördliche Genehmigungen und Zustimmungserklärungen Dritter, etwa eines Belastungs- und Veräußerungsverbotsberechtigten. Maßgeblich ist der Zeitpunkt des Einlangens des Grundbuchsgesuchs, weil sich danach der Rang bemisst.
Mehrere Rechte an derselben Liegenschaft stehen in einer Reihenfolge; im Verwertungsfall wird der vorrangige Gläubiger zuerst befriedigt. Über eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung oder Verpfändung lässt sich ein Rang für einen begrenzten Zeitraum reservieren – ein Instrument, das bei jeder sorgfältigen Kaufabwicklung eingesetzt wird. Abzugrenzen ist die Einverleibung von zwei schwächeren Eintragungsformen. Die Vormerkung erfolgt, wenn die Voraussetzungen für eine unbedingte Eintragung noch nicht vollständig vorliegen; sie sichert den Rang, muss aber nachträglich gerechtfertigt werden, um in eine Einverleibung überzugehen.
Die Anmerkung dient dagegen der Bekanntmachung rechtserheblicher Umstände, etwa einer anhängigen Exekution, einer Rangordnung oder der Unterschutzstellung nach dem Denkmalschutzgesetz. Verfahrensrechtlich entscheidet das Grundbuchsgericht über das Gesuch. Es prüft ausschließlich anhand der vorgelegten Urkunden; eigene Ermittlungen finden nicht statt. Formfehler führen daher zur Abweisung, und das Gesuch muss samt Gebühren neu eingebracht werden.
Aus diesem Grund wird die Durchführung üblicherweise vom Vertragserrichter übernommen. Die Bearbeitungsdauer schwankt je nach Gericht und Auslastung; Beteiligte werden von der Eintragung verständigt. Mit der Einverleibung fällt die Eintragungsgebühr an, die sich beim Eigentumserwerb nach dem Wert des Rechts bemisst. Sie zählt zu den Kaufnebenkosten und wird von Banken in der Regel nicht mitfinanziert.
Für Käufer bedeutet die Systematik praktisch: Die Kaufpreiszahlung sollte niemals ohne gesicherte Einverleibung erfolgen. Genau dafür existiert die treuhändige Abwicklung – der Treuhänder gibt das Geld erst frei, wenn die lastenfreie Eintragung des Erwerbers gesichert ist.