Immobilientreuhänder ist die Sammelbezeichnung der Gewerbeordnung für drei Berufe: Immobilienmakler, Immobilienverwalter und Bauträger. Wer einen davon gewerbsmäßig ausübt, braucht eine Gewerbeberechtigung, einen Nachweis der fachlichen Eignung und eine Versicherung für Vermögensschäden der Kunden. Fremdes Geld wie Kautionen oder Kaufpreisraten ist streng vom eigenen Vermögen zu trennen.
Ausführlich erklärt
Immobilientreuhänder ist die Sammelbezeichnung für ein reglementiertes Gewerbe nach der Gewerbeordnung, das drei Teilbereiche umfasst: den Immobilienmakler, den Immobilienverwalter und den Bauträger. Wer eine dieser Tätigkeiten gewerbsmäßig ausüben will, benötigt eine entsprechende Gewerbeberechtigung. Voraussetzung ist ein Befähigungsnachweis. Er kann über einschlägige Ausbildungen, Prüfungen oder eine Kombination aus Ausbildung und Berufserfahrung erbracht werden.
Hinzu kommt die Verpflichtung zum Abschluss einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung, die Schäden abdeckt, die Kunden aus der Berufsausübung entstehen. Diese Versicherungspflicht ist ein wesentliches Schutzelement, weil in diesem Gewerbe regelmäßig mit fremdem Vermögen und mit erheblichen Beträgen umgegangen wird. Der Immobilienmakler vermittelt Kauf-, Miet- und Pachtverträge. Seine Pflichten ergeben sich aus dem Maklergesetz, der Immobilienmaklerverordnung und den Standesregeln – insbesondere Aufklärungs- und Informationspflichten sowie die Offenlegung einer Doppeltätigkeit oder eines wirtschaftlichen Naheverhältnisses.
Der Immobilienverwalter betreut Liegenschaften: Erhaltung der allgemeinen Teile, Verträge, Vorschreibung und Einhebung, Rücklagenbewirtschaftung, Jahresabrechnung, Einberufung der Eigentümerversammlung und Vertretung nach außen. Seine Pflichten ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz, dem Mietrechtsgesetz und dem Verwaltungsvertrag. Der Bauträger entwickelt und errichtet Projekte auf eigene Rechnung und verkauft die entstehenden Einheiten. Für Verträge, bei denen Erwerber vor Fertigstellung zahlen, gilt das Bauträgervertragsgesetz mit seinen Sicherungsmodellen.
Ein gemeinsamer Nenner aller drei Bereiche ist die Treuhandfunktion. Immobilientreuhänder verwahren und verwalten fremde Gelder – Kautionen, Rücklagen, Kaufpreisraten, Betriebskostenvorschreibungen. Daraus folgen erhöhte Sorgfaltspflichten, Trennungsgebote zwischen eigenem und fremdem Vermögen und Dokumentationsanforderungen. Bei der Abwicklung von Kaufpreisen über Anderkonten sind zusätzlich die Treuhandeinrichtungen der Notare und Rechtsanwälte relevant.
Für Kunden ist die Prüfung der Gewerbeberechtigung ein einfacher, aber wirksamer Schritt. Das Gewerberegister ist öffentlich einsehbar; die Wirtschaftskammer und die Fachgruppen der Immobilien- und Vermögenstreuhänder geben ebenfalls Auskunft. Bei Beschwerden bestehen Schlichtungsmöglichkeiten über die Fachgruppen, ergänzend die Aufsicht der Gewerbebehörde. Nicht jede Person, die Immobilien anbietet, benötigt eine solche Berechtigung: Wer eigene Objekte verkauft oder vermietet, handelt nicht gewerbsmäßig als Makler.
Sobald jedoch für Dritte vermittelt oder verwaltet wird, greift die Reglementierung. Für die Praxis bedeutet das: Wer einen Makler, Verwalter oder Bauträger beauftragt, sollte die Gewerbeberechtigung und den Versicherungsschutz erfragen. Beides ist rasch zu belegen, und eine ausweichende Antwort ist für sich genommen bereits ein Hinweis. Die Berufsgruppe ist in Österreich in den Fachgruppen der Immobilien- und Vermögenstreuhänder organisiert, die Standesregeln herausgeben, Weiterbildung anbieten und bei Beschwerden Schlichtung vermitteln.
Ergänzend übt die Gewerbebehörde die Aufsicht aus und kann bei schwerwiegenden Verstößen die Gewerbeberechtigung entziehen. Für Kunden bleibt der praktisch wichtigste Punkt die Trennung von eigenem und fremdem Vermögen. Kautionen, Rücklagen und Kaufpreisraten dürfen nicht in das Vermögen des Treuhänders fließen; bei größeren Beträgen ist die Abwicklung über ein registriertes Anderkonto eines Notars oder Rechtsanwalts der sichere Weg.