Wer eine Liegenschaft gewerbsmäßig verwaltet, braucht als Immobilientreuhänder einen Befähigungsnachweis und eine Haftpflichtversicherung. Der Hausverwalter muss jährlich abrechnen, informieren, Einsicht in Belege gewähren und bei ernsten Schäden auch ohne Auftrag tätig werden. Bleibt er untätig, können Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen gerichtlich vorgehen und bei grober Pflichtverletzung seine Abberufung beantragen.
Ausführlich erklärt
Der Hausverwalter ist jene Person oder jenes Unternehmen, das die Verwaltung einer Liegenschaft übernimmt. In Österreich ist die gewerbsmäßige Immobilienverwaltung ein reglementiertes Gewerbe im Rahmen der Immobilientreuhänder und setzt einen Befähigungsnachweis voraus. Damit verbunden sind Anforderungen an Qualifikation, Vermögensschadenhaftpflichtversicherung und laufende Weiterbildung. Seine Pflichten ergeben sich aus Gesetz und Verwaltungsvertrag.
Er hat die Interessen der Eigentümergemeinschaft zu wahren, die Liegenschaft ordnungsgemäß zu verwalten, jährlich abzurechnen, eine Vorschau zu erstellen, die Eigentümerversammlung einzuberufen und Beschlüsse umzusetzen. Er ist zur Information verpflichtet und hat Einsicht in Unterlagen und Belege zu gewähren. Bei ernsten Schäden am Haus muss er tätig werden, auch ohne gesonderten Auftrag – Untätigkeit an dieser Stelle ist einer der häufigsten Beschwerdegründe. Für die Auswahl haben sich mehrere Kriterien bewährt.
Erstens Transparenz: Wird das Honorar samt Sonderleistungen klar ausgewiesen? Zweitens Erreichbarkeit: Gibt es eine feste Ansprechperson und definierte Reaktionszeiten? Drittens die Qualität der Abrechnung: Sind Positionen nachvollziehbar gegliedert und Belege zugänglich? Viertens die Vorausschau: Wird ein Instandhaltungsplan geführt, oder werden Maßnahmen erst bei Schadenseintritt behandelt?
Fünftens die Referenzen aus vergleichbaren Objekten. Ein Punkt verdient besondere Aufmerksamkeit: mögliche Interessenkonflikte. Vergibt der Verwalter Aufträge an verbundene Unternehmen, bezieht er Provisionen von Versicherern oder Dienstleistern, oder ist er zugleich als Makler für Objekte in der Anlage tätig? Solche Verflechtungen sind nicht automatisch unzulässig, aber offenzulegen.
Eigentümer sollten danach fragen und im Zweifel Vergleichsangebote einholen. Haftungsrechtlich trifft den Verwalter die Sorgfalt eines Sachverständigen im Rahmen seiner Tätigkeit. Verletzt er seine Pflichten – etwa durch unterlassene Erhaltungsmaßnahmen, fehlerhafte Abrechnung, versäumte Fristen oder mangelhafte Versicherungsdeckung –, kommen Schadenersatzansprüche in Betracht. Die vorgeschriebene Haftpflichtversicherung dient der Absicherung solcher Fälle.
Bleibt der Verwalter untätig, stehen den Eigentümern mehrere Wege offen. Zunächst die schriftliche Aufforderung mit Fristsetzung, danach die Befassung der Eigentümerversammlung. Einzelne Eigentümer können unter bestimmten Voraussetzungen gerichtlich die Durchführung notwendiger Erhaltungsarbeiten oder die Rechnungslegung durchsetzen und im Fall grober Pflichtverletzung die Abberufung beantragen. Für Käufer lohnt sich vor dem Erwerb ein Gespräch mit der Verwaltung.
Wie rasch Auskünfte erteilt werden und in welcher Qualität Unterlagen bereitgestellt werden, ist ein aussagekräftiger Hinweis auf die künftige Zusammenarbeit. Wird die Einsicht in Abrechnungen, Protokolle oder den Rücklagenstand verweigert oder verzögert, ist das für sich genommen bereits ein Warnsignal – sowohl über die Verwaltung als auch über den Zustand der Gemeinschaft. Umgekehrt ist eine gut geführte Verwaltung ein realer Wertfaktor: Sie plant Instandhaltung vorausschauend, dotiert die Rücklage angemessen und vermeidet damit Belastungsspitzen, die den Wert einzelner Wohnungen unmittelbar treffen. Dieser Unterschied ist beim Kauf über Abrechnungen und Protokolle erkennbar.