Mit einer Vorsorgevollmacht legt jemand vorab fest, wer die eigenen Angelegenheiten übernimmt, falls er selbst nicht mehr entscheiden kann. Bei Immobilien sollte darin genau stehen, was erlaubt ist: verwalten, vermieten, sanieren, Kredite aufnehmen, verkaufen. Ohne solche Vorsorge kann am Ende das Gericht die vertretende Person bestimmen.
Ausführlich erklärt
Die Vorsorgevollmacht ermöglicht es, für den Fall des Verlusts der Entscheidungsfähigkeit selbst zu bestimmen, wer welche Angelegenheiten besorgen soll. Bei Immobilienvermögen ist sie besonders bedeutsam, weil ohne Vorsorge im Bedarfsfall ein gerichtliches Verfahren erforderlich wird. Errichtet wird sie zu einem Zeitpunkt, in dem die Person noch entscheidungsfähig ist. Sie kann vor einem Rechtsanwalt, einem Notar oder einem Erwachsenenschutzverein errichtet werden und ist im Österreichischen Zentralen Vertretungsverzeichnis zu registrieren.
Wirksam wird sie erst, wenn der Vorsorgefall eintritt und dies ärztlich bestätigt sowie im Register eingetragen wird. Inhaltlich sollte sie die zu besorgenden Angelegenheiten möglichst konkret bezeichnen. Für Immobilien bedeutsam sind insbesondere: die Verwaltung von Liegenschaften, der Abschluss und die Beendigung von Mietverträgen, die Beauftragung von Sanierungen, die Aufnahme oder Umschuldung von Krediten sowie – als weitreichendster Punkt – die Veräußerung oder Belastung einer Liegenschaft. Fehlt eine ausdrückliche Ermächtigung, ist der Bevollmächtigte insoweit nicht handlungsfähig.
Für besonders eingriffsintensive Maßnahmen sieht das Gesetz zusätzliche Anforderungen vor. Die Veräußerung von Liegenschaften und ähnlich weitreichende Vermögensverfügungen bedürfen regelmäßig einer gerichtlichen Genehmigung, sofern sie über die ordentliche Verwaltung hinausgehen. Die Vollmacht ersetzt die gerichtliche Kontrolle also nicht vollständig, verkürzt aber das Verfahren erheblich und stellt sicher, dass die selbst gewählte Person tätig wird. Ohne Vorsorgevollmacht kommen die weiteren Stufen des Erwachsenenschutzrechts zum Tragen: die gewählte Erwachsenenvertretung, die gesetzliche Erwachsenenvertretung durch nahe Angehörige und schließlich die gerichtliche Erwachsenenvertretung.
Letztere ist mit einem Verfahren, einer regelmäßigen Rechnungslegung und einer gerichtlichen Aufsicht verbunden – und die vertretende Person wird vom Gericht bestimmt, nicht von der betroffenen. Praktisch empfiehlt sich, gemeinsam mit der Vorsorgevollmacht weitere Dokumente zu regeln: eine Patientenverfügung für medizinische Fragen sowie eine geordnete Ablage der Unterlagen – Grundbuchsauszüge, Kaufverträge, Kreditverträge, Versicherungspolizzen, Kontaktdaten von Hausverwaltung und Steuerberater. Ohne diese Übersicht ist auch ein Bevollmächtigter handlungsunfähig. Für Eigentümer, die eine Übergabe zu Lebzeiten erwägen, ist die Vorsorgevollmacht eine sinnvolle Ergänzung: Sie regelt den Zeitraum, in dem noch keine Übergabe erfolgt ist, und vermeidet, dass Entscheidungen unter Zeitdruck getroffen werden müssen.
Für Angehörige ist zu beachten, dass eine Vollmacht mit dem Tod erlischt; ab diesem Zeitpunkt gelten die Regeln des Verlassenschaftsverfahrens. Eine Vorsorgevollmacht ersetzt daher keine letztwillige Verfügung – beide regeln unterschiedliche Lebensphasen und ergänzen einander. Für Wohnungseigentümer ist ergänzend zu bedenken, dass auch die Teilnahme an der Willensbildung der Eigentümergemeinschaft und die Zustimmung zu Beschlüssen von der Vollmacht erfasst sein sollten – andernfalls bleibt die Einheit bei Abstimmungen unvertreten, was bei wichtigen Beschlüssen über Sanierungen oder Sonderdotierungen nachteilig ist.