Nach einem Todesfall klärt das Verlassenschaftsverfahren beim Bezirksgericht, wer erbt; abgewickelt wird es großteils durch einen Notar. Es endet mit der Einantwortung. Ab diesem Gerichtsbeschluss sind die Erben Eigentümer der Liegenschaft, obwohl im Grundbuch noch der Verstorbene aufscheint – ein Auszug zeigt dann nicht den tatsächlichen Eigentümer.
Ausführlich erklärt
Das Nachlass- oder Verlassenschaftsverfahren regelt die Übertragung des Vermögens einer verstorbenen Person auf ihre Erben. Es findet vor dem Bezirksgericht statt, wobei ein Notar als Gerichtskommissär den überwiegenden Teil der Abwicklung übernimmt. Bei Liegenschaften im Nachlass hat das Verfahren mehrere Besonderheiten. Der Ablauf beginnt mit der Todesfallaufnahme durch den Notar, bei der Vermögen, Schulden und mögliche Erben erhoben werden.
Danach wird geklärt, ob eine letztwillige Verfügung vorliegt; andernfalls gilt die gesetzliche Erbfolge. Die Erben haben eine Erbantrittserklärung abzugeben – wahlweise unbedingt, wodurch sie auch für Schulden über den Wert des Nachlasses hinaus haften, oder bedingt, wodurch die Haftung auf den Wert des Nachlasses beschränkt ist. Bei überschuldeten Nachlässen oder unklarer Lage ist die bedingte Erklärung dringend zu empfehlen. Den Abschluss bildet die Einantwortung: ein Gerichtsbeschluss, mit dem der Nachlass den Erben zugewiesen wird.
Eine Besonderheit betrifft Liegenschaften: Mit der Einantwortung erwerben die Erben außerbücherliches Eigentum – sie sind Eigentümer, obwohl im Grundbuch noch der Verstorbene eingetragen ist. Die Einverleibung erfolgt danach aufgrund der Einantwortungsurkunde. Für Käufer bedeutet das, dass ein Grundbuchsauszug in dieser Phase nicht den tatsächlichen Eigentümer ausweist – ein wichtiger Prüfpunkt bei Objekten aus Verlassenschaften. Übernehmen mehrere Erben eine Liegenschaft, entsteht schlichtes Miteigentum nach Erbquoten.
Solche Gemeinschaften sind konfliktanfällig, weil Interessen auseinandergehen: Einer will verkaufen, ein anderer behalten, ein dritter selbst einziehen. Möglich sind eine Erbteilungsvereinbarung, mit der die Liegenschaft einem Erben gegen Ausgleichszahlung zugewiesen wird, ein gemeinsamer Verkauf oder – wenn keine Einigung gelingt – die Teilungsklage. Letztere führt häufig zur gerichtlichen Versteigerung mit deutlich schlechterem Ergebnis als ein freihändiger Verkauf. Ein Verkauf ist auch während des laufenden Verfahrens möglich, bedarf dann aber der Genehmigung des Verlassenschaftsgerichts.
Steuerlich ist der Erwerb von Todes wegen unentgeltlich; es fällt Grunderwerbsteuer nach dem begünstigten Stufentarif auf Basis des Grundstückswerts an, ebenso die Eintragungsgebühr mit begünstigter Bemessungsgrundlage. Wird die Liegenschaft später verkauft, werden für die Immobilienertragsteuer die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers fortgeführt – dessen Unterlagen sind daher aufzubewahren. Für die Praxis empfiehlt sich, Vorsorge zu treffen: eine klare letztwillige Verfügung, gegebenenfalls eine Übergabe zu Lebzeiten und die geordnete Aufbewahrung von Kaufverträgen, Rechnungen und Grundbuchsunterlagen erleichtern die Abwicklung erheblich. Für Käufer von Objekten aus einer Verlassenschaft ist besondere Sorgfalt geboten.
Zu klären sind der Stand des Verfahrens, ob bereits eingeantwortet wurde, wer verfügungsberechtigt ist und ob eine gerichtliche Genehmigung erforderlich ist. Ein Grundbuchsauszug allein beantwortet diese Fragen nicht, weil er in dieser Phase noch den Verstorbenen ausweisen kann, obwohl das Eigentum bereits übergegangen ist.