Das Konsumentenschutzgesetz gilt für Geschäfte zwischen Unternehmer und Verbraucher, beim Kauf von einer Privatperson also nicht, wohl aber für den Maklervertrag. Wer die Vertragserklärung zum Erwerb einer Wohnung am Tag der ersten Besichtigung abgibt, kann innerhalb einer kurzen Frist zurücktreten. Gröblich benachteiligende Vertragsklauseln sind gegenüber Verbrauchern unwirksam.
Ausführlich erklärt
Das Konsumentenschutzgesetz regelt Rechtsgeschäfte zwischen Unternehmern und Verbrauchern. Im Immobilienbereich ist es an zahlreichen Stellen relevant – beim Kauf, bei Miet- und Maklerverträgen, bei Bauträgerverträgen und bei Finanzierungen. Anwendbar ist es, wenn auf einer Seite ein Unternehmer und auf der anderen ein Verbraucher steht. Ein privater Verkäufer, der seine Eigentumswohnung veräußert, ist kein Unternehmer; ein Bauträger, ein Makler oder eine Bank hingegen schon.
Bei Verträgen zwischen zwei Privatpersonen greift das Gesetz daher nicht, wohl aber bei den flankierenden Verträgen mit Makler und Vertragserrichter. Praktisch am bedeutsamsten sind die Rücktrittsrechte. Zwei Konstellationen sind hervorzuheben. Erstens der Rücktritt bei Erklärungen, die außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers abgegeben wurden – etwa ein Maklervertrag, der in der Wohnung des Interessenten unterschrieben wird.
Zweitens eine speziell auf den Immobilienbereich zugeschnittene Regelung: Gibt ein Verbraucher eine Vertragserklärung zum Erwerb eines Wohnungs- oder Hausbedarfs am selben Tag ab, an dem er das Objekt erstmals besichtigt hat, kann er innerhalb einer kurzen Frist zurücktreten. Diese Bestimmung soll Entscheidungen unter Druck entgegenwirken. Der Rücktritt ist schriftlich zu erklären und die Frist genau einzuhalten. Ein zweiter Kernbereich ist die Klauselkontrolle.
Das Gesetz erklärt eine Reihe von Vertragsklauseln gegenüber Verbrauchern für unzulässig oder nur bei Einzelaushandlung wirksam. Betroffen sind unter anderem überraschende Klauseln, Regelungen, die den Verbraucher gröblich benachteiligen, weitreichende Haftungsausschlüsse sowie unangemessene Vertragsstrafen. Im Mietrecht führt das dazu, dass pauschale Überwälzungen von Erhaltungspflichten, generelle Verpflichtungen zur Neuausmalung oder unbestimmte Kostenübernahmen häufig unwirksam sind. Bedeutsam ist auch die Grenze für Gewährleistungsausschlüsse.
Beim Kauf gebrauchter Immobilien wird die Gewährleistung häufig eingeschränkt; gegenüber Verbrauchern ist das nur begrenzt zulässig. Unabhängig davon kann ein arglistig verschwiegener Mangel nie wirksam ausgeschlossen werden. Ergänzt wird das Konsumentenschutzgesetz durch weitere Regelwerke: das Bauträgervertragsgesetz für den Erwerb vor Fertigstellung, das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz für Finanzierungen sowie das Maklergesetz mit eigenen Verbraucherbestimmungen. Für die Praxis empfiehlt sich, Vertragsentwürfe vor der Unterfertigung prüfen zu lassen und die Überlegungsfristen tatsächlich zu nutzen.
Wer bereits unterschrieben hat und Zweifel hat, sollte die Rücktrittsfristen umgehend prüfen – sie sind kurz bemessen. Beratung bieten Arbeiterkammer und Verein für Konsumenteninformation. Zu beachten ist, dass die Rücktrittsrechte an Belehrungspflichten geknüpft sind. Unterbleibt eine ordnungsgemäße Belehrung, verlängert sich die Frist unter Umständen erheblich.
Wer nachträglich Zweifel an einem Vertragsabschluss hat, sollte daher prüfen lassen, ob die Belehrung korrekt erfolgt ist. Für Unternehmer auf der anderen Seite bedeutet das Gesetz vor allem Sorgfalt bei der Vertragsgestaltung. Unwirksame Klauseln entfalten keine Wirkung, und Verstöße gegen Informationspflichten können Ansprüche entfallen lassen – etwa den Provisionsanspruch eines Maklers.