Die Grundschuld gibt es nur im deutschen Recht; in Österreich sichert die Hypothek den Kredit. Üblich ist die Höchstbetragshypothek: Sie deckt alle Forderungen aus einer Geschäftsbeziehung bis zu einem eingetragenen Höchstbetrag. Dieser liegt regelmäßig über der Kreditsumme und sagt nichts über die offene Schuld aus; Auskunft gibt der Gläubiger.
Ausführlich erklärt
Die Grundschuld ist ein Institut des deutschen Rechts. Sie ist ein Grundpfandrecht, das unabhängig vom Bestand einer Forderung existiert – man spricht von Nichtakzessorietät. Das österreichische Recht kennt sie nicht; wer den Begriff in Unterlagen, Musterverträgen oder Suchergebnissen antrifft, sollte prüfen, welches österreichische Institut tatsächlich gemeint ist. In Österreich dient die Hypothek als Grundpfandrecht. Ihr wesentliches Merkmal ist die Akzessorietät: Sie ist vom Bestand der besicherten Forderung abhängig.
Erlischt die Forderung, verliert die Hypothek ihre Grundlage. Genau darin liegt der Unterschied zur deutschen Grundschuld, die als abstraktes Sicherungsrecht fortbesteht und für andere Forderungen weiterverwendet werden kann. Praktisch nähert sich die österreichische Praxis diesem Bedürfnis über die Höchstbetragshypothek. Sie sichert nicht eine einzelne, betragsmäßig bestimmte Forderung, sondern alle Forderungen aus einer bestimmten Geschäftsbeziehung bis zu einem eingetragenen Höchstbetrag. Damit kann sie auch künftige Ansprüche erfassen und bleibt nach Tilgung eines einzelnen Kredits bestehen, solange weitere Verbindlichkeiten bestehen oder entstehen können.
Für Immobilienfinanzierungen ist sie die übliche Form. Aus dieser Konstruktion folgen mehrere praktische Punkte. Der eingetragene Höchstbetrag liegt regelmäßig über der ursprünglichen Kreditsumme, weil Zinsen, Verzugszinsen und Kosten der Rechtsverfolgung mitbesichert werden sollen; ein Aufschlag von einem Viertel bis einem Drittel ist üblich. Er sagt daher nichts über den tatsächlich offenen Schuldenstand aus – aussagekräftig ist allein die Auskunft des Gläubigers. Nach vollständiger Tilgung erlischt die Höchstbetragshypothek nicht automatisch.
Erforderlich ist eine Löschungsquittung der Bank und ein Grundbuchsgesuch. Manche Eigentümer belassen die Eintragung bewusst, um die Rangstelle für eine spätere Finanzierung zu nutzen – das spart Eintragungsgebühren, sollte aber mit der Bank abgestimmt und dokumentiert werden. Wer deutsche Fachliteratur, Rechner oder Musterverträge verwendet, sollte die Begriffe daher übersetzen: Grundschuld entspricht funktional der Höchstbetragshypothek, Grundschuldbestellungsurkunde der Pfandbestellungsurkunde, Löschungsbewilligung der Löschungsquittung. Die Systeme sind nicht deckungsgleich, und einzelne Regelungen weichen inhaltlich ab – insbesondere bei der Frage, welche Forderungen erfasst sind und wie eine Übertragung erfolgt. Für die Praxis gilt: Maßgeblich sind allein der Grundbuchsauszug, die Pfandbestellungsurkunde und der Kreditvertrag.
Aus ihnen ergibt sich, was tatsächlich besichert ist – nicht aus der Bezeichnung in einer allgemeinen Beschreibung. Für Käufer folgt daraus ein konkreter Prüfschritt: Der im Lastenblatt eingetragene Höchstbetrag ist keine Aussage über die offene Schuld. Vor der Abwicklung ist beim Gläubiger der tatsächliche Saldo zu erfragen; der Vertragserrichter holt diese Auskunft im Zuge der Lastenfreistellung ohnehin ein. Für Eigentümer, die eine Umschuldung erwägen, ist zu bedenken, dass eine bestehende Höchstbetragshypothek unter Umständen für die neue Finanzierung genutzt werden kann. Das erspart eine neuerliche Eintragung samt Gebühr – ein Punkt, der bei kleineren Restschulden über die Wirtschaftlichkeit einer Umschuldung entscheidet.