Lärm, Geruch, Rauch, Staub oder Erschütterungen vom Nachbargrundstück nennt man Immissionen. Dulden muss man sie, solange sie das ortsübliche Maß nicht überschreiten und die ortsübliche Nutzung nicht wesentlich beeinträchtigen. Von einer behördlich bewilligten Anlage ausgehende Einwirkungen sind meist nicht zu untersagen; übersteigen sie das zumutbare Maß, gebührt Geldausgleich.
Ausführlich erklärt
Als Immission bezeichnet man die Einwirkung von einem Grundstück auf ein anderes. Geregelt ist das Nachbarrecht ab § 364 ABGB. Erfasst sind insbesondere Lärm, Geruch, Rauch, Ruß, Staub, Gase, Wärme, Erschütterungen und Lichteinwirkungen. Der Grundsatz lautet, dass der Eigentümer sein Recht nur so ausüben darf, dass er die Rechte Dritter nicht beeinträchtigt. Nachbarn müssen Einwirkungen jedoch dulden, solange sie das ortsübliche Maß nicht überschreiten und die ortsübliche Benützung des Grundstücks nicht wesentlich beeinträchtigen.
Beide Voraussetzungen müssen gemeinsam vorliegen – erst dann besteht ein Untersagungsanspruch. Das Kriterium der Ortsüblichkeit ist der Kern und zugleich die Schwierigkeit. Maßgeblich ist der Vergleich mit anderen Grundstücken derselben Lage: Was in einem Industriegebiet üblich ist, ist es in einem reinen Wohngebiet nicht. Wer in ein gewachsenes Gemischtgebiet zieht, muss mit Betriebsgeräuschen rechnen; wer neben einen bestehenden landwirtschaftlichen Betrieb zieht, mit Geruch. Umgekehrt kann eine neu hinzukommende Belastung unzulässig sein, auch wenn ähnliche Einwirkungen anderswo hingenommen werden.
Eine wichtige Sonderregel betrifft behördlich genehmigte Anlagen. Beeinträchtigungen, die von einer behördlich bewilligten Anlage ausgehen, können in der Regel nicht untersagt werden – der Nachbar hat dafür aber einen Ausgleichsanspruch in Geld, wenn die Beeinträchtigung das zumutbare Maß übersteigt. Der Gedanke dahinter: Die Anlage soll betrieben werden können, der Nachteil aber nicht entschädigungslos beim Nachbarn liegen bleiben. Nicht oder nur eingeschränkt erfasst sind sogenannte negative Immissionen – der Entzug von Licht, Luft oder Aussicht durch ein Bauwerk oder Bewuchs. Für den Entzug von Licht und Luft durch Pflanzen besteht eine eigene, eng gefasste Regelung, die eine unzumutbare Beeinträchtigung und die Berücksichtigung des Interesses am Bewuchs voraussetzt.
Ein allgemeines Recht auf Aussicht kennt das Gesetz nicht. Praktisch relevant ist die Dokumentation. Wer sich beeinträchtigt fühlt, sollte Zeitpunkte, Dauer, Art und Intensität festhalten, gegebenenfalls Messungen durchführen lassen und Beschwerden schriftlich richten. Ein Gespräch mit dem Verursacher ist fast immer der schnellere Weg als ein Verfahren. Für Mieter besteht zusätzlich ein eigener Anspruch: Wird der Gebrauch der Wohnung durch Immissionen erheblich beeinträchtigt – etwa durch eine Baustelle im Nachbarhaus –, kommt eine Mietzinsminderung gegenüber dem Vermieter in Betracht, unabhängig davon, ob dieser die Störung verursacht hat.
Für Käufer lohnt eine Besichtigung zu unterschiedlichen Tageszeiten und Wochentagen. Lärm, Geruch und Verkehr lassen sich aus keinem Exposé ablesen. Hilfreich ist ergänzend die Frage nach geplanten Vorhaben im Umfeld. Ein Blick in den Flächenwidmungsplan zeigt, was auf Nachbarflächen zulässig wäre; eine Anfrage bei der Gemeinde, ob Verfahren anhängig sind. Beides beantwortet die Frage nach künftigen Immissionen besser als jede Momentaufnahme.