Wohnwert meint, wie gut sich eine Wohnung tatsächlich bewohnen lässt: Grundriss und Möblierbarkeit, Belichtung, Ruhe, Freiflächen, Stockwerk, Lift und Nebenräume. Ausstattung und teils der Grundriss lassen sich später ändern, Ausrichtung, Raumhöhe, Lärm und Lage nicht. Beim Kauf sollten daher die unveränderbaren Merkmale den Ausschlag geben.
Ausführlich erklärt
Wohnwert beschreibt die Gebrauchsqualität einer Wohnung – also wie gut sie sich tatsächlich bewohnen lässt. Der Begriff ist nicht rechtlich definiert, hat aber unmittelbare Wirkung auf Vermietbarkeit, Verkäuflichkeit und Preis. Der wichtigste Einzelfaktor ist der Grundriss. Entscheidend sind die Zuschnitte der Räume und ihre Möblierbarkeit, das Verhältnis von Verkehrs- zu Aufenthaltsfläche, die Trennung von Wohn- und Schlafbereich, die Lage der Sanitärräume, ausreichende Abstellflächen und die Frage, ob Durchgangszimmer bestehen. Eine Wohnung mit langem Gang und schlecht möblierbaren Räumen wirkt kleiner als eine gleich große mit effizientem Zuschnitt.
Zweiter Faktor ist die Belichtung. Maßgeblich sind Ausrichtung, Fenstergrößen, Raumtiefe und Verschattung durch Nachbarbebauung oder Bewuchs. Eine durchgesteckte Wohnung mit zwei Ausrichtungen bietet mehr Qualität als eine einseitig nach Norden orientierte. Dritter Faktor ist die Ruhe. Verkehrslärm, Lärm aus Gastronomie oder Betrieben, Trittschall aus darüberliegenden Wohnungen und Geräusche haustechnischer Anlagen wirken erheblich – und lassen sich nachträglich nur begrenzt beheben.
Ein Schlafzimmer zum ruhigen Innenhof ist ein realer Qualitätsunterschied gegenüber einem zur Durchzugsstraße. Vierter Faktor sind Freiflächen. Ein Balkon, eine Loggia, eine Terrasse oder ein Gartenanteil erhöhen den Wohnwert spürbar – vorausgesetzt, sie sind ausreichend groß, sinnvoll orientiert und tatsächlich möblierbar. Eine schmale, verschattete Nordloggia bringt wenig. Hinzu kommen Stockwerk und Erschließung, das Vorhandensein eines Lifts, Nebenflächen wie Kellerabteil und Stellplatz, die Ausstattungsqualität, der sommerliche Wärmeschutz sowie die Höhe der laufenden Kosten.
Und schließlich die Lage im weiteren Sinn: Erreichbarkeit, Nahversorgung, Grünflächen, Nachbarschaft. In der Bewertung schlägt sich der Wohnwert über die Zu- und Abschläge im Vergleichswertverfahren nieder, über die erzielbare Miete im Ertragswertverfahren und im mietrechtlichen Richtwertsystem über die Zu- und Abschläge gegenüber der Normwohnung. Praktisch bedeutsam ist die Unterscheidung zwischen veränderbaren und unveränderbaren Merkmalen. Ausstattung, Böden, Bäder und teils der Grundriss lassen sich ändern; Ausrichtung, Stockwerk, Raumhöhe, Lärmsituation und Lage nicht. Bei der Kaufentscheidung sollte das Gewicht daher auf den unveränderbaren Merkmalen liegen – was am Objekt stört, lässt sich meist beheben, was an der Lage stört, nicht.
Für Käufer empfiehlt sich, eine Wohnung zu unterschiedlichen Tageszeiten zu besichtigen. Lärm, Belichtung und Belebtheit lassen sich aus keinem Exposé ablesen. Für Vermieter und Verkäufer ist der Wohnwert zugleich ein Hebel: Maßnahmen mit gutem Verhältnis von Aufwand zu Wirkung sind bessere Belichtung durch hellere Oberflächen, die Beseitigung von Durchgangssituationen, zusätzliche Abstellflächen und wirksame Beschattung. Aufwendige Einzelmaßnahmen nach persönlichem Geschmack rentieren sich dagegen selten, weil Käufer eigene Vorstellungen mitbringen. Im mietrechtlichen Richtwertsystem sind die Merkmale des Wohnwerts zugleich die Grundlage der Zu- und Abschläge gegenüber der gedachten Normwohnung – sie sind dort also unmittelbar preiswirksam.