Eine Marktanalyse prüft, ob sich eine Immobilie oder ein geplantes Projekt am Markt verkaufen oder vermieten lässt und zu welchem Preis. Betrachtet werden Nachfrage, bestehendes Angebot, geplante Konkurrenzprojekte und tatsächlich erzielte Preise. Auch privat hilft es, Vergleichsverkäufe zu erheben und laufende Inserate über längere Zeit zu beobachten.
Ausführlich erklärt
Die Marktanalyse untersucht, ob und zu welchen Konditionen eine Immobilie oder ein geplantes Projekt am Markt aufgenommen wird. Sie ist bei Projektentwicklungen ein eigenes Arbeitspaket vor der Grundstücksentscheidung und bei Ankäufen die Grundlage für Preisfindung und Ertragsprognose. Am Anfang steht die Abgrenzung des relevanten Teilmarkts. Immobilienmärkte sind keine einheitlichen Märkte, sondern zerfallen nach Nutzungsart, Region, Segment und Preisklasse.
Eine Analyse für Eigentumswohnungen im mittleren Preissegment eines Stadtteils sagt nichts über den Markt für Reihenhäuser im Umland. Diese Eingrenzung entscheidet über die Aussagekraft aller weiteren Schritte. Die Nachfrageseite wird über demografische und wirtschaftliche Größen erfasst: Bevölkerungsentwicklung und -struktur, Zuwanderung, Haushaltsgrößen und deren Veränderung, Einkommen und Kaufkraft, Beschäftigung sowie das Zinsniveau, das die leistbaren Kaufpreise unmittelbar beeinflusst. Für Wohnprojekte ist ergänzend die Zielgruppe zu bestimmen – Erstbezieher, Familien, Downsizer, Anleger – weil daraus Größen, Grundrisse und Ausstattung folgen.
Die Angebotsseite umfasst den bestehenden Bestand, die aktuelle Bautätigkeit und – besonders wichtig – die Pipeline: bewilligte und angekündigte Projekte, die in den kommenden Jahren fertig werden. Genau hier scheitern Projekte regelmäßig: Ein an sich gut geplantes Vorhaben trifft auf einen Markt, in den zeitgleich zu viele vergleichbare Einheiten drängen. Die Wettbewerbsanalyse betrachtet konkurrierende Objekte im selben Segment: Preise, Ausstattung, Grundrisse, Vermarktungsdauer und erzielte Abschlüsse. Aussagekräftig sind dabei realisierte Preise, nicht Angebotspreise – letztere liegen systematisch darüber.
Als Datenquellen dienen Statistik Austria und die Landesstatistiken, die Kaufpreissammlung des Grundbuchs mit tatsächlichen Transaktionen, Preisindizes der Oesterreichischen Nationalbank, der Immobilienpreisspiegel des Fachverbands, Marktberichte großer Maklerhäuser sowie Auswertungen privater Datenanbieter. Ergänzend liefern Gemeinde und Land Auskunft über geplante Widmungen, Infrastrukturvorhaben und Bewilligungen. Das Ergebnis sollte in konkrete Aussagen münden: erzielbare Preise und Mieten je Segment, realistische Absatz- beziehungsweise Vermietungsgeschwindigkeit, empfohlener Produktmix und die wesentlichen Risiken. Eine Analyse, die nur Kennzahlen aufzählt, ohne Schlüsse zu ziehen, hilft bei der Entscheidung nicht.
Für private Käufer genügt eine vereinfachte Variante: Vergleichspreise realisierter Transaktionen in der konkreten Lage erheben, laufende Angebote beobachten und deren Inseratsdauer verfolgen. Diese Beobachtung kostet nichts und erkennt Marktveränderungen früher als veröffentlichte Indizes, die mit zeitlicher Verzögerung erscheinen. Wichtig ist bei jeder Marktanalyse die ehrliche Behandlung von Unsicherheiten. Prognosen über mehrere Jahre beruhen auf Annahmen zu Zinsniveau, Konjunktur und Zuwanderung, die sich ändern können.
Eine Analyse, die mehrere Szenarien durchrechnet – ein günstiges, ein erwartetes und ein ungünstiges –, ist belastbarer als eine, die einen einzigen Verlauf unterstellt. Für den Ankauf bestehender Objekte ist die Marktanalyse enger gefasst: Sie beantwortet, ob die angesetzten Mieten nachhaltig erzielbar sind, wie das Objekt im Vergleich zum Wettbewerb dasteht und mit welcher Nachfrage beim späteren Wiederverkauf zu rechnen ist.