Wertermittlung meint das Feststellen eines Werts – wobei mehrere Wertbegriffe nebeneinander bestehen. Der Verkehrswert zählt beim Kauf und vor Gericht, die Bank rechnet mit ihrem vorsichtigeren Beleihungswert, das Finanzamt mit eigenen Größen, die Versicherung mit den Neubaukosten. Jedes Gutachten gilt nur für Zweck und Stichtag.
Ausführlich erklärt
Wertermittlung ist der Oberbegriff für die Feststellung eines Werts. Weil im Immobilienbereich mehrere Wertbegriffe nebeneinander bestehen, die zu deutlich unterschiedlichen Ergebnissen führen, ist die erste Frage stets: Welcher Wert wird für welchen Zweck benötigt? Der Verkehrswert – international Marktwert – ist jener Preis, der bei einer Veräußerung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise zu erzielen wäre. Er ist der zentrale Wertbegriff des Liegenschaftsbewertungsgesetzes und wird für Kauf und Verkauf, in gerichtlichen Verfahren, bei Erbteilungen und Aufteilungen sowie zum Nachweis gegenüber Behörden benötigt.
Ermittelt wird er nach dem Vergleichswert-, dem Ertragswert- oder dem Sachwertverfahren. Der Beleihungswert wird von Banken ermittelt und ist bewusst vorsichtiger angesetzt: Er soll auch bei ungünstiger Marktentwicklung Bestand haben. Er ist nicht verhandelbar und wird nach den internen Standards des Instituts festgestellt. Der Grundstückswert nach dem Grunderwerbsteuergesetz ist eine steuerliche Rechengröße für unentgeltliche und teilentgeltliche Erwerbe.
Er kann nach einem Pauschalwertmodell, aus einem geeigneten Immobilienpreisspiegel oder durch Nachweis eines geringeren gemeinen Werts mittels Gutachten ermittelt werden; die Wahl der günstigsten zulässigen Methode ist erlaubt. Der Einheitswert beruht auf Wertverhältnissen aus dem Jahr 1973 und liegt weit unter jedem Marktwert. Er dient als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer und für einzelne weitere Zwecke, sagt über den heutigen Wert aber nichts aus. Der Nutzwert ist ein Verteilungsschlüssel innerhalb einer Liegenschaft im Wohnungseigentum.
Er bestimmt Anteile, Kostentragung und Stimmgewicht – nicht den Marktwert eines Objekts. Der Wiederbeschaffungs- oder Neubauwert dient der Bemessung der Versicherungssumme. Er beschreibt die Kosten einer Wiedererrichtung ohne Alterswertminderung und ohne Bodenwert und liegt daher regelmäßig deutlich über dem Verkehrswert. Hinzu kommen der Zeitwert einzelner Bauteile und Einrichtungen, der bei Ablösen und Schadensfällen maßgeblich ist, sowie der Restbuchwert als steuerliche Größe.
Für die Praxis folgt daraus ein einfacher Ablauf: zuerst den Zweck bestimmen, daraus den passenden Wertbegriff ableiten, dann die geeignete Stelle beauftragen. Für gerichtliche Verfahren und Nachweise gegenüber Behörden sind allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige maßgeblich; für Kauf- und Verkaufsentscheidungen kommen auch Immobilientreuhänder und Ziviltechniker in Betracht. Für eine erste Orientierung ohne konkreten Anlass genügt häufig eine Markteinschätzung oder ein Online-Modell – für rechtlich bedeutsame Zwecke ersetzt das ein Gutachten allerdings nicht. Wesentlich ist ferner die Zweckbindung.
Ein Gutachten wird für einen bestimmten Zweck und Stichtag erstellt und ist nicht beliebig übertragbar: Eine Bewertung aus einer Erbteilung wird eine Bank nicht ersetzen, weil diese ihren eigenen Beleihungswert ermittelt. Der Zweck sollte daher bei der Beauftragung ausdrücklich benannt werden, weil davon Methodik, Annahmen und Ergebnis abhängen; dasselbe gilt für den Stichtag.