Der Verkehrswert ist der Preis, der bei einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise zu erzielen wäre. Ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse, Notverkäufe unter Zeitdruck und Zwangsversteigerungen bleiben dabei außer Betracht. Er ist eine Schätzung für einen bestimmten Stichtag; der tatsächlich bezahlte Preis kann darüber oder darunter liegen.
Ausführlich erklärt
Der Verkehrswert ist der zentrale Wertbegriff des österreichischen Bewertungsrechts. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz definiert ihn als jenen Preis, der bei einer Veräußerung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise zu erzielen wäre. Jedes Element dieser Definition hat Bedeutung. „Üblicherweise zu erzielen" bedeutet, dass nicht ein konkret erzielter Preis maßgeblich ist, sondern ein objektivierter Wert – der Verkehrswert ist eine Schätzgröße, kein Beobachtungswert.
„Im gewöhnlichen Geschäftsverkehr" schließt Ausnahmesituationen aus: Zwangsversteigerungen, Notverkäufe unter Zeitdruck und Verkäufe ohne angemessene Vermarktung bleiben außer Betracht. Und ausdrücklich unberücksichtigt bleiben ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse – der besondere Liebhaberwert eines einzelnen Interessenten, eine familiäre Beziehung zwischen den Parteien oder ein strategisches Interesse eines Nachbarn an der Arrondierung fließen nicht ein. Hinzu kommt der Stichtagsbezug. Ein Verkehrswert gilt für einen bestimmten Tag, weil sich Marktverhältnisse ändern.
Bei Bewertungen, die längere Zeit zurückliegen, ist daher stets zu prüfen, ob die Annahmen noch tragen. International entspricht dem Verkehrswert der Marktwert, wie ihn die Bewertungsstandards und das europäische Bankenaufsichtsrecht definieren. Beide Begriffe meinen praktisch dasselbe; Verkehrswert ist der österreichische Rechtsbegriff. Benötigt wird er in zahlreichen Verfahren.
Im Exekutionsverfahren ist der vom gerichtlich bestellten Sachverständigen ermittelte Wert die Bezugsgröße für das geringste Gebot. Im Verlassenschaftsverfahren dient er der Bemessung von Ansprüchen und Gebühren. Bei der ehelichen Aufteilung, bei Gesellschafterauseinandersetzungen und bei Enteignungen ist er die Grundlage der Abfindung. Steuerlich kann er zum Nachweis eines geringeren Grundstückswerts herangezogen werden.
Und außergerichtlich dient er der Preisfindung bei Kauf und Verkauf. Ermittelt wird er nach den drei Verfahren des Gesetzes – Vergleichswert, Ertragswert und Sachwert –, wobei sich die Wahl danach richtet, wie ein Objekt üblicherweise am Markt gehandelt wird. Häufig werden mehrere Verfahren gerechnet und die Ergebnisse begründet gewichtet. Abzugrenzen ist der Verkehrswert von mehreren verwandten Größen.
Der Marktpreis ist der in einer konkreten Transaktion tatsächlich bezahlte Betrag und kann darüber oder darunter liegen. Der Beleihungswert einer Bank ist bewusst vorsichtiger angesetzt. Der Grundstückswert nach dem Grunderwerbsteuergesetz ist eine steuerliche Rechengröße. Und der Einheitswert beruht auf Wertverhältnissen aus dem Jahr 1973.
Für Eigentümer ist wesentlich: Der Verkehrswert ist kein garantierter Erlös. Was tatsächlich erzielt wird, hängt von Vermarktung, Zeitpunkt und Verhandlung ab. Für die Beurteilung eines Gutachtens lohnt der Blick auf wenige Kernannahmen: beim Ertragswertverfahren die angesetzte Miete, die Bewirtschaftungskosten, der Kapitalisierungszinssatz und die Restnutzungsdauer; beim Sachwertverfahren der Baukostenkennwert, die Alterswertminderung und vor allem der Marktanpassungsfaktor; beim Vergleichswertverfahren die Auswahl der Vergleichsobjekte und die vorgenommenen Zu- und Abschläge. Werden diese Größen ohne Begründung genannt, ist das Gutachten angreifbar und gegenüber Dritten schwer verwendbar.