Bei der Immobilienbewertung ermittelt ein Sachverständiger nachvollziehbar, was eine Liegenschaft zu einem bestimmten Stichtag wert ist. Dafür gibt es drei Wege: Vergleich mit ähnlichen Verkäufen, Berechnung aus den Mieterträgen oder Ermittlung über Boden- und Bauwert. Welcher Wert herauskommt, hängt auch vom Zweck des Gutachtens ab.
Ausführlich erklärt
Die Immobilienbewertung ist die methodisch nachvollziehbare Ermittlung des Werts einer Liegenschaft zu einem bestimmten Stichtag. Rechtliche Grundlage ist in Österreich das Liegenschaftsbewertungsgesetz, ergänzt durch einschlägige ÖNORMEN und die Praxis der Sachverständigen. Das Gesetz sieht drei Verfahren vor. Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte ab und passt sie über Zu- und Abschläge an.
Es ist die erste Wahl bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Grundstücken, sofern ausreichend Vergleichsmaterial vorliegt – in Österreich vor allem aus der Kaufpreissammlung des Grundbuchs. Das Ertragswertverfahren leitet den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen ab und ist bei vermieteten Objekten, Zinshäusern und Gewerbeimmobilien maßgeblich. Das Sachwertverfahren addiert den Bodenwert und den Zeitwert der baulichen Anlagen und kommt vor allem bei eigengenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Objekten ohne Ertragsbezug zum Einsatz. In der Praxis werden häufig mehrere Verfahren gerechnet und die Ergebnisse gewichtet.
Welches Verfahren führend ist, richtet sich danach, wie ein Objekt üblicherweise am Markt gehandelt wird. Der Ablauf folgt einem festen Muster. Zunächst werden die Unterlagen erhoben: Grundbuchsauszug samt Lastenblatt, Pläne, Nutzflächenaufstellung, Bauakt, Energieausweis, bei Wohnungseigentum Nutzwertgutachten, Jahresabrechnungen und Rücklagenstand, bei vermieteten Objekten Mieterliste und Betriebskostenabrechnungen. Danach folgt die Besichtigung mit Befundaufnahme.
Anschließend werden die Verfahren angewendet und das Ergebnis begründet zusammengeführt. Qualitätsmerkmale eines guten Gutachtens sind die klare Trennung von Befund und Bewertung, die nachvollziehbare Begründung jeder Annahme – angesetzte Miete, Bewirtschaftungskosten, Kapitalisierungszinssatz, Restnutzungsdauer –, die einzelne Ausweisung von Zu- und Abschlägen sowie die ausdrückliche Nennung der Grenzen: Eine Begehung ohne Öffnung von Bauteilen kann nur beurteilen, was sichtbar ist. Anlässe für eine Bewertung sind vielfältig: Kauf und Verkauf, Finanzierung, Erbteilung und Schenkung, Scheidung, Gesellschafterauseinandersetzungen, steuerliche Zwecke wie der Nachweis eines geringeren Grundstückswerts oder einer kürzeren Restnutzungsdauer, Enteignung sowie gerichtliche Verfahren. Wesentlich ist die Zweckbindung.
Ein Gutachten wird für einen bestimmten Zweck und Stichtag erstellt; Bewertungen für Finanzierung, Gericht, Erbteilung oder Steuer können zu unterschiedlichen Ergebnissen führen, weil jeweils andere Wertbegriffe gelten. Der Beleihungswert einer Bank etwa liegt bewusst unter dem Verkehrswert. Für Auftraggeber empfiehlt sich, den Zweck von Beginn an zu benennen und auf die Qualifikation zu achten – für gerichtliche Verfahren sind allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige maßgeblich. Die Kosten richten sich nach Aufwand und Objektgröße und werden pauschal oder nach Stundensatz vereinbart.
Gemessen an den Beträgen, um die es geht, sind sie in aller Regel gut investiert – insbesondere dann, wenn ein Ergebnis gegenüber Dritten Bestand haben muss, etwa im Verlassenschafts- oder Scheidungsverfahren. Für Eigentümer, die lediglich eine Orientierung suchen, genügt häufig eine Marktwerteinschätzung durch einen Makler oder ein Online-Modell. Für rechtlich bedeutsame Zwecke ersetzt das ein Gutachten allerdings nicht.