Das Liegenschaftsbewertungsgesetz regelt, wie der Wert einer Liegenschaft zu ermitteln ist. Unmittelbar gilt es für Bewertungen vor Gericht, darüber hinaus dient es als allgemeiner Standard. Der Verkehrswert ist jener Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise erzielbar wäre; ungewöhnliche und persönliche Umstände wie eine Zwangslage des Verkäufers bleiben außer Betracht.
Ausführlich erklärt
Das Liegenschaftsbewertungsgesetz, kurz LBG, ist die zentrale rechtliche Grundlage der Immobilienbewertung in Österreich. Es regelt, nach welchen Grundsätzen und Verfahren der Wert einer Liegenschaft zu ermitteln ist. Sein unmittelbarer Anwendungsbereich betrifft Bewertungen in gerichtlichen Verfahren – etwa in Exekutions-, Verlassenschafts- und Aufteilungsverfahren sowie bei Enteignungen. Darüber hinaus hat es sich als allgemeiner Standard etabliert: Auch außergerichtliche Gutachten für Kauf, Verkauf, Finanzierung oder steuerliche Zwecke orientieren sich daran, ergänzt durch einschlägige ÖNORMEN.
Zentral ist die Definition des Verkehrswerts. Er ist jener Preis, der bei einer Veräußerung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise zu erzielen wäre. Ausdrücklich unberücksichtigt bleiben ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse – der besondere Liebhaberwert eines einzelnen Interessenten oder eine Zwangslage des Verkäufers fließen also nicht ein. Damit ist der Verkehrswert ein objektivierter Wert und nicht identisch mit einem im Einzelfall erzielten Kaufpreis.
Das Gesetz nennt drei Wertermittlungsverfahren. Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte ab. Das Ertragswertverfahren ermittelt ihn aus den nachhaltig erzielbaren Erträgen. Das Sachwertverfahren addiert den Bodenwert und den Zeitwert der baulichen Anlagen.
Welches Verfahren anzuwenden ist, richtet sich danach, wie ein Objekt üblicherweise am Markt gehandelt wird; häufig werden mehrere Verfahren gerechnet und die Ergebnisse begründet gewichtet. Weiters enthält das Gesetz Vorgaben zur Ermittlung der Grundlagen. Es verweist ausdrücklich auf die Heranziehung von Vergleichspreisen aus tatsächlichen Transaktionen und ermöglicht die Einsicht in die Kaufpreissammlung des Grundbuchs. Zu berücksichtigen sind ferner Rechte und Lasten – Dienstbarkeiten, Wohn- und Fruchtgenussrechte, Baurechte und Bestandverhältnisse –, weil sie den Wert erheblich beeinflussen.
Für Gutachten stellt das Gesetz Anforderungen an Aufbau und Begründung. Verlangt werden eine nachvollziehbare Darstellung von Befund und Bewertung, die Angabe der herangezogenen Grundlagen und die Begründung der Annahmen. Ein Gutachten, das Zinssätze, Mietansätze oder Zu- und Abschläge ohne Herleitung nennt, entspricht diesen Anforderungen nicht. Für Auftraggeber folgt daraus ein praktischer Prüfmaßstab: Ein LBG-konformes Gutachten lässt erkennen, welche Daten verwendet wurden, warum ein bestimmtes Verfahren gewählt wurde und wie die einzelnen Annahmen zustande kamen.
Genau diese Nachvollziehbarkeit entscheidet darüber, ob ein Gutachten gegenüber Dritten – Gericht, Finanzamt, Bank oder Miterben – Bestand hat. Ergänzt wird das Gesetz durch fachliche Regelwerke, insbesondere einschlägige ÖNORMEN zur Liegenschaftsbewertung, sowie durch die Rechtsprechung, die zahlreiche Einzelfragen zu Verfahrenswahl, Zinssätzen und der Berücksichtigung von Rechten und Lasten geklärt hat. Für Auftraggeber ist der wichtigste Merksatz: Ein Gutachten ist nur so gut wie seine Datengrundlage und seine Begründung. Wer vollständige Unterlagen bereitstellt und den Zweck klar benennt, erhält ein Ergebnis, das auch gegenüber Dritten trägt.