Der Maklervertrag ist die Vereinbarung über die Vermittlung und Voraussetzung für jeden Provisionsanspruch. Er kann schriftlich geschlossen werden oder schlüssig entstehen, etwa durch die Teilnahme an einer Besichtigung in Kenntnis der Provisionspflicht. Wird er außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen, können Verbraucher binnen kurzer Frist zurücktreten.
Ausführlich erklärt
Der Maklervertrag ist die Vereinbarung zwischen Makler und Auftraggeber über die Vermittlung eines Geschäfts. Er ist Voraussetzung für jeden Provisionsanspruch – ohne ihn besteht kein Entgelt, gleichgültig wie erfolgreich die Tätigkeit war. Zustande kommen kann er ausdrücklich oder schlüssig. Der ausdrückliche Abschluss erfolgt schriftlich, etwa durch Unterfertigung eines Vermittlungsauftrags.
Schlüssig kommt er zustande, wenn jemand die Dienste eines Maklers in Kenntnis der Provisionspflicht in Anspruch nimmt – wer ein Exposé anfordert, an einer Besichtigung teilnimmt und dabei über die Provision informiert wurde, hat den Vertrag in der Regel angenommen. Genau diese schlüssige Form ist häufig Gegenstand von Auseinandersetzungen, weshalb Makler Besichtigungen und Objektnachweise dokumentieren. Zu unterscheiden sind drei Auftragsarten. Beim schlichten Vermittlungsauftrag darf der Auftraggeber mehrere Makler beauftragen und selbst verkaufen; Provision verdient nur, wer den Abschluss tatsächlich herbeiführt.
Beim Alleinvermittlungsauftrag verzichtet er auf diese Streuung, wofür der Makler zu intensiven Bemühungen verpflichtet ist. Beim qualifizierten Alleinvermittlungsauftrag wird zusätzlich vereinbart, dass eine Provision auch dann anfällt, wenn der Auftraggeber selbst einen Käufer findet, den Auftrag vertragswidrig vorzeitig beendet oder den Makler umgeht. Inhaltlich sollten geregelt sein: der Gegenstand der Vermittlung, der angestrebte Preis, der Leistungsumfang samt Vermarktungsschritten und Reporting, die Provisionshöhe und der Zeitpunkt des Anspruchs, die Laufzeit, die Behandlung von Interessenten nach Vertragsende sowie Ausstiegsmöglichkeiten bei Schlechtleistung. Zeitlich ist der Auftrag zu befristen.
Für die Wohnungsvermittlung an Verbraucher sieht das Maklergesetz eine deutlich kürzere Höchstdauer eines Alleinvermittlungsauftrags vor als bei anderen Geschäften; ergänzend begrenzen die Standesregeln die übliche Bindungsdauer. Automatische Verlängerungen ohne ausdrückliche Zustimmung sind problematisch. Für Verbraucher bestehen zusätzliche Schutzbestimmungen. Wird der Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen – etwa in der Wohnung des Interessenten oder unmittelbar bei einer Besichtigung –, besteht ein Rücktrittsrecht nach dem Konsumentenschutzgesetz.
Die Frist ist kurz und schriftlich zu wahren. Ebenso gilt die Klauselkontrolle: Überraschende oder gröblich benachteiligende Klauseln sind unwirksam. Für Auftraggeber empfiehlt sich, den Vertrag vor Unterfertigung in Ruhe zu lesen und insbesondere auf Laufzeit, Provisionsauslöser und Nachwirkungsklauseln zu achten. Für Interessenten gilt, vor der ersten Besichtigung zu klären, ob und in welcher Höhe eine Provision anfällt – nach dem Auftraggeberprinzip ist das bei Wohnungsmieten meist nicht mehr der Fall.
Wird der Vertrag beendet, ist die Nachwirkung zu beachten: Kommt ein Geschäft nach Vertragsende mit einem Interessenten zustande, den der Makler zuvor namhaft gemacht hat, kann der Provisionsanspruch dennoch entstehen. Der Vertrag sollte daher regeln, in welchem Zeitraum und unter welchen Voraussetzungen das gilt und dass der Makler die namhaft gemachten Interessenten bei Vertragsende bekannt gibt.