Liegenschaft nennt das österreichische Recht Grund und Boden samt allem, was fest damit verbunden ist. Sie entspricht einer Grundbuchseinlage und kann mehrere Grundstücke umfassen, auch räumlich getrennte. Rechte und Lasten gelten grundsätzlich für das Ganze. Bezeichnet wird sie über Katastralgemeinde und Einlagezahl, nicht über die Adresse.
Ausführlich erklärt
Liegenschaft ist der im österreichischen Recht gebräuchliche Ausdruck für eine unbewegliche Sache – also Grund und Boden samt den damit fest verbundenen Bestandteilen. In Gesetzestexten, Verträgen und Gerichtsentscheidungen ist er der Standardbegriff, während im Alltag häufiger von Immobilie gesprochen wird. Zu unterscheiden ist die Liegenschaft vom Grundstück. Das Grundstück ist die vermessungstechnisch abgegrenzte Fläche mit eigener Grundstücksnummer im Kataster.
Die Liegenschaft entspricht dagegen dem Grundbuchskörper: jener Einheit, die in einer Grundbuchseinlage zusammengefasst ist und ein oder mehrere Grundstücke desselben Eigentümers umfassen kann. Eine Liegenschaft kann daher aus mehreren Grundstücken bestehen – auch aus solchen, die räumlich nicht zusammenhängen. Diese Unterscheidung hat praktische Folgen. Rechte und Lasten beziehen sich grundsätzlich auf die gesamte Liegenschaft, nicht auf einzelne Grundstücke daraus.
Ein Pfandrecht haftet auf allen Grundstücken der Einlage gemeinsam. Wer nur eines von mehreren Grundstücken erwirbt, löst daher einen mehrstufigen Vorgang aus: Abschreibung, Vermessung und lastenfreie Abschreibung mit entsprechenden Erklärungen der Gläubiger. Zur Liegenschaft gehören ihre wesentlichen Bestandteile, insbesondere die darauf errichteten Gebäude. Nach dem Grundsatz, dass Bauwerke dem Grund folgen, teilen sie dessen rechtliches Schicksal und können nicht getrennt veräußert werden.
Zwei Ausnahmen durchbrechen diesen Grundsatz: das Baurecht, für das eine eigene Grundbuchseinlage eröffnet wird, und das Superädifikat, ein Bauwerk in fehlender Belassungsabsicht auf fremdem Grund, das durch Urkundenhinterlegung erworben wird. Hinzu kommt das Zugehör – Sachen, die dem fortdauernden Gebrauch der Liegenschaft dienen, ohne wesentlicher Bestandteil zu sein. Dazu zählen je nach Ausgestaltung fest eingebaute Anlagen, Einfriedungen und Bepflanzung. Was mitübertragen wird, sollte im Kaufvertrag dennoch ausdrücklich benannt werden, weil die Abgrenzung im Einzelfall strittig sein kann.
In Verträgen, Anboten und Behördenanfragen ist die Liegenschaft stets über Katastralgemeinde und Einlagezahl zu bezeichnen, ergänzt um die Grundstücksnummern, wenn nur einzelne Grundstücke betroffen sind. Eine Bezeichnung allein über die Adresse ist nicht eindeutig und führt bei Grundbuchsgesuchen zur Abweisung. Bei Wohnungseigentum bleibt die Liegenschaft ungeteilt: Die einzelnen Objekte werden über Miteigentumsanteile abgebildet, denen jeweils ein Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet ist. Es gibt also keine eigene Liegenschaft je Wohnung.
Sprachlich ist anzumerken, dass die Begriffe Liegenschaft, Immobilie und Grundstück im Alltag häufig gleichbedeutend verwendet werden. In Verträgen und Behördenschriftstücken empfiehlt sich dagegen die präzise Verwendung, weil daran Rechtsfolgen hängen – insbesondere die Frage, welcher Umfang tatsächlich Gegenstand eines Geschäfts ist. Für Käufer folgt daraus ein einfacher Prüfschritt: Das A-Blatt des Grundbuchsauszugs zeigt, welche Grundstücke zur Liegenschaft gehören und wie groß sie sind. Nicht selten weicht der Umfang von dem ab, was im Inserat dargestellt wurde.