Ein Gebrauchsrecht berechtigt, eine fremde Sache nach Maßgabe des eigenen Bedarfs zu benützen; wichtigste Form bei Immobilien ist das Wohnungsgebrauchsrecht. Vermieten ist dem Berechtigten grundsätzlich verwehrt – darin liegt der Unterschied zum Fruchtgenussrecht. Gegenüber künftigen Eigentümern wirkt es erst mit der Eintragung im Grundbuch.
Ausführlich erklärt
Das Gebrauchsrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit, die ihren Inhaber berechtigt, eine fremde Sache nach Maßgabe seines eigenen Bedarfs zu benützen. Geregelt ist es ab § 504 ABGB. Es steht in der Mitte einer Abstufung: schwächer als das Fruchtgenussrecht, stärker als eine bloß schuldrechtliche Gestattung. Der entscheidende Unterschied zum Fruchtgenuss liegt im Umfang.
Der Fruchtnießer darf die Sache umfassend nutzen und ihre Erträge ziehen – er kann also vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Der Gebrauchsberechtigte darf die Sache dagegen nur für den eigenen Bedarf verwenden. Eine Vermietung ist ihm grundsätzlich verwehrt. Diese Abgrenzung ist praktisch bedeutsam und sollte in Verträgen ausdrücklich getroffen werden, weil beide Rechte im Alltag häufig verwechselt werden.
Die im Immobilienbereich wichtigste Ausprägung ist das Wohnungsgebrauchsrecht: das Recht, eine bestimmte Wohnung oder ein Haus selbst zu bewohnen. Es wird typischerweise bei Übergaben innerhalb der Familie vereinbart, wenn die ältere Generation im Objekt wohnen bleiben soll, sowie bei Verkäufen gegen Wohnrecht und in letztwilligen Verfügungen zugunsten eines überlebenden Partners. Charakteristisch ist die Bedarfsbindung. Der Umfang richtet sich nach den Bedürfnissen des Berechtigten zum Zeitpunkt der Einräumung; eine spätere Ausweitung des Bedarfs erweitert das Recht grundsätzlich nicht.
Das Recht ist höchstpersönlich, nicht übertragbar und nicht vererblich; es endet spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Eine Befristung kann vereinbart werden. Wirksamkeit gegenüber künftigen Eigentümern entfaltet es erst mit der Einverleibung im Grundbuch. Ohne Eintragung bindet die Vereinbarung nur den Vertragspartner – ein Punkt, der bei Übergaben innerhalb der Familie regelmäßig übersehen wird und beim nächsten Eigentümerwechsel zum Problem wird.
Bei der Kostentragung gilt als Grundregel, dass der Gebrauchsberechtigte die mit der Nutzung verbundenen laufenden Kosten trägt – Betriebskosten, Energie, kleinere Instandhaltung –, während größere Erhaltungsaufwendungen und die Substanzerhaltung den Eigentümer treffen. Weil die Abgrenzung im Einzelfall strittig ist, empfiehlt sich eine ausdrückliche vertragliche Regelung. Für Käufer ist ein eingetragenes Gebrauchs- oder Wohnungsgebrauchsrecht ein erheblicher wertmindernder Faktor, weil die Nutzung blockiert ist. Die Wertminderung hängt vom Umfang des Rechts, vom Alter des Berechtigten und von der Kostentragung ab.
Banken bewerten solche Objekte zurückhaltend, weil eine Verwertung faktisch erschwert ist. Vor jedem Erwerb ist daher das C-Blatt zu prüfen und der Wortlaut der zugrunde liegenden Urkunde einzusehen; die Eintragung selbst ist meist knapp formuliert. Möglich ist auch eine einvernehmliche Ablöse gegen Entgelt mit anschließender Löschung. Die Höhe orientiert sich am Barwert der entgangenen Nutzung über die statistische Restlebensdauer des Berechtigten und ist Verhandlungssache.
Ohne Zustimmung des Berechtigten ist eine Löschung nicht möglich. Erlischt das Recht durch Tod, erfolgt die Löschung über eine Sterbeurkunde im Wege eines Grundbuchsgesuchs.