Wer ein Fruchtgenussrecht hat, darf eine fremde Immobilie umfassend nutzen: selbst darin wohnen oder sie vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Es endet spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Gegenüber künftigen Eigentümern wirkt es erst mit der Eintragung im Grundbuch; für Käufer mindert es den Wert erheblich.
Ausführlich erklärt
Das Fruchtgenussrecht ist eine persönliche Dienstbarkeit, die ihren Inhaber berechtigt, eine fremde Sache umfassend zu nutzen und ihre Erträge zu ziehen. Geregelt ist es ab § 509 ABGB. Bei Immobilien bedeutet das: Der Fruchtnießer darf das Objekt selbst bewohnen oder es vermieten und die Mieteinnahmen behalten, während das Eigentum bei einer anderen Person liegt. Damit geht es deutlich weiter als das Wohnungsgebrauchsrecht, das nur die Nutzung für den eigenen Bedarf erlaubt und keine Vermietung zulässt.
Diese Unterscheidung ist praktisch bedeutsam und sollte in Verträgen präzise getroffen werden. Das Recht ist grundsätzlich höchstpersönlich: Es ist nicht übertragbar und endet spätestens mit dem Tod des Berechtigten. Die Ausübung kann jedoch Dritten überlassen werden – genau deshalb ist Vermietung möglich. Vereinbart werden kann auch eine Befristung.
Wirksamkeit gegenüber künftigen Eigentümern entfaltet das Recht erst mit der Einverleibung im Grundbuch; ohne Eintragung bindet es nur den Vertragspartner. Zu den Pflichten des Fruchtnießers zählt die Erhaltung der Substanz. Er hat die Sache in dem Zustand zu erhalten, in dem er sie übernommen hat, und trägt die gewöhnlichen Erhaltungskosten sowie die laufenden Lasten wie Betriebskosten, Versicherung und Grundsteuer. Außergewöhnliche Aufwendungen, die über die bloße Erhaltung hinausgehen, treffen dagegen regelmäßig den Eigentümer.
Weil diese Grenze im Einzelfall strittig sein kann, empfiehlt sich eine ausdrückliche vertragliche Regelung, wer welche Kosten trägt. In der Praxis ist das Fruchtgenussrecht ein zentrales Gestaltungsinstrument bei Übergaben zu Lebzeiten. Eltern übertragen eine Liegenschaft an Kinder und behalten sich den Fruchtgenuss vor – der sogenannte Vorbehaltsfruchtgenuss. Damit bleiben Nutzung und Erträge bei der übergebenden Generation, während das Eigentum bereits übergeht.
Ähnliche Konstruktionen finden sich bei Verkäufen gegen Wohnrecht oder Leibrente sowie in letztwilligen Verfügungen zugunsten eines überlebenden Partners. Steuerlich sind solche Gestaltungen anspruchsvoll. Wer die Einkünfte aus Vermietung zu versteuern hat, wem die Abschreibung zusteht und wie sich die Konstruktion auf einen späteren Verkauf auswirkt, hängt von der konkreten Ausgestaltung ab. Eine Beratung durch Steuerberater und Notar vor Vertragsabschluss ist bei diesem Instrument praktisch unverzichtbar.
Für Käufer ist ein eingetragenes Fruchtgenussrecht ein erheblicher wertmindernder Faktor, weil Nutzung und Ertrag blockiert sind. Die Wertminderung hängt vom Alter des Berechtigten und der Kostentragung ab. Banken bewerten solche Objekte zurückhaltend. Vor jedem Erwerb ist daher das C-Blatt zu prüfen und der Wortlaut der zugrunde liegenden Urkunde einzusehen.
Möglich ist auch, eine Ablöse gegen Entgelt zu vereinbaren und das Recht löschen zu lassen – die Zustimmung des Berechtigten vorausgesetzt. Die Höhe einer solchen Ablöse orientiert sich am Barwert der entgangenen Nutzung über die statistische Restlebensdauer.