Der Miteigentumsanteil ist der Bruchteil, mit dem jemand an einer ganzen Liegenschaft beteiligt ist – nicht an einem abgegrenzten Stück davon. Bei Eigentumswohnungen entspricht er nicht dem Flächenverhältnis, weil auch Lage und Zubehör einfließen. Betriebskosten und Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung richten sich grundsätzlich nach Anteilen.
Ausführlich erklärt
Der Miteigentumsanteil ist jener ideelle Bruchteil, mit dem eine Person an einer Liegenschaft beteiligt ist. Im Grundbuch erscheint er als Bruch – etwa 87 von 4.312 Anteilen –, und im Eigentumsblatt ist ersichtlich, welcher Person welcher Anteil zugeordnet ist. Beim Wohnungseigentum leitet sich der Anteil aus dem Nutzwertgutachten ab. Ein Sachverständiger ermittelt für jedes Objekt einen Nutzwert, der von Nutzfläche, Lage im Haus, Ausstattung und Zubehör wie Kellerabteil, Terrasse oder Stellplatz abhängt.
Die Summe aller Nutzwerte bildet den Nenner, der Nutzwert des einzelnen Objekts den Zähler. Daraus folgt: Der Anteil ist nicht identisch mit dem Verhältnis der Nutzflächen, weil Zuschläge und Abschläge für Lage und Zubehör einfließen. Wirtschaftlich hat der Anteil erhebliche Bedeutung, weil an ihm mehrere Größen hängen. Erstens die Kostentragung: Betriebskosten, Verwaltungshonorar, Versicherungen und die Dotierung der Erhaltungsrücklage werden grundsätzlich nach Anteilen verteilt.
Zweitens das Stimmgewicht in der Eigentümerversammlung: Abgestimmt wird nach Anteilen, nicht nach Köpfen. Drittens die Beteiligung an einem allfälligen Erlös bei Verwertung der Liegenschaft. Für Käufer folgt daraus ein einfacher Prüfschritt: Man setze den eigenen Anteil ins Verhältnis zur Nutzfläche der Wohnung und vergleiche das Ergebnis mit anderen Einheiten im Haus. Ein auffällig hoher Anteil bedeutet dauerhaft höhere Beiträge zu allen gemeinschaftlichen Kosten – über Jahrzehnte betrachtet ein spürbarer Betrag.
Grundlage der Prüfung sind Grundbuchsauszug und Nutzwertgutachten. Eine Änderung der Anteile ist möglich, aber aufwendig. Sie kommt in Betracht, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse wesentlich geändert haben – etwa durch Zubau, Dachgeschoßausbau, Zusammenlegung oder Teilung von Objekten. Erforderlich ist eine Neufestsetzung der Nutzwerte durch einen Sachverständigen und die entsprechende grundbücherliche Durchführung, wofür grundsätzlich die Zustimmung aller betroffenen Eigentümer nötig ist.
In bestimmten Fällen kann eine gerichtliche Neufestsetzung beantragt werden. Beim schlichten Miteigentum ohne Wohnungseigentum ergibt sich der Anteil dagegen unmittelbar aus dem Erwerbsvorgang – etwa aus der Erbquote oder aus dem Kaufvertrag – und ist nicht an Nutzwerte gebunden. Ein häufiges Missverständnis besteht darin, aus dem Anteil auf einen bestimmten Teil der Liegenschaft zu schließen. Der Anteil ist ideell: Er bezieht sich auf das Ganze, nicht auf einen abgegrenzten Bereich.
Erst das Wohnungseigentum verbindet ihn mit einem ausschließlichen Nutzungsrecht an einem konkreten Objekt. Beim schlichten Miteigentum ohne diese Verbindung kann die Nutzung durch eine Benützungsregelung geordnet werden, die vertraglich oder gerichtlich festgesetzt und im Grundbuch angemerkt werden kann. Nur durch die Anmerkung wirkt sie auch gegenüber späteren Erwerbern; ohne sie bindet die Vereinbarung lediglich die Vertragspartner und geht bei einem Verkauf der Liegenschaft verloren, weil sie den Erwerber nicht bindet.