Dauerwohnrecht ist ein deutscher Rechtsbegriff, den es in Österreich so nicht gibt. Am nächsten kommt ihm das Wohnungsgebrauchsrecht: Eine bestimmte Person darf eine Wohnung selbst bewohnen, das Recht endet spätestens mit ihrem Tod. Im Grundbuch eingetragen gilt es auch gegenüber jedem neuen Eigentümer und drückt den Wert.
Ausführlich erklärt
Der Begriff Dauerwohnrecht begegnet im deutschsprachigen Immobilienmarkt häufig, stammt aber aus dem deutschen Wohnungseigentumsrecht. Dort bezeichnet er ein eigenes, im Grundbuch eingetragenes und veräußerliches Recht, eine bestimmte Wohnung dauerhaft zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein. In Österreich existiert dieses Rechtsinstitut in dieser Form nicht. Wer den Ausdruck hier antrifft, sollte daher prüfen, welches österreichische Recht tatsächlich gemeint ist.
Das nächstliegende Gegenstück ist das Wohnungsgebrauchsrecht nach dem ABGB. Es berechtigt eine bestimmte Person, die Wohnung oder das Haus für den eigenen Bedarf zu bewohnen. Es ist höchstpersönlich, damit nicht übertragbar und nicht vererblich, und endet spätestens mit dem Tod der berechtigten Person. Wird es im Grundbuch einverleibt, wirkt es gegenüber jedem künftigen Eigentümer; ohne Eintragung bindet es nur den Vertragspartner.
Weiter reicht das Fruchtgenussrecht. Der Berechtigte darf die Sache nicht nur nutzen, sondern auch die Früchte ziehen – also insbesondere vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Auch dieses Recht ist grundsätzlich höchstpersönlich und endet mit dem Tod, kann aber in der Ausübung Dritten überlassen werden. Es wird häufig bei Übergaben innerhalb der Familie eingesetzt, wenn die ältere Generation Erträge behalten möchte.
In der Praxis werden diese Rechte vor allem in drei Konstellationen vereinbart: bei der Übergabe einer Liegenschaft zu Lebzeiten an Kinder, im Zusammenhang mit einer Leibrente oder einem Verkauf gegen Wohnrecht sowie bei letztwilligen Verfügungen zugunsten eines überlebenden Partners. Für Käufer sind solche Eintragungen von erheblicher Bedeutung. Ein einverleibtes Wohn- oder Fruchtgenussrecht mindert den Verkehrswert deutlich, weil die Nutzung ganz oder teilweise blockiert ist. Die Wertminderung hängt vom Umfang des Rechts, vom Alter der berechtigten Person und von der Frage ab, wer welche Kosten trägt.
Banken bewerten solche Objekte zurückhaltend, weil eine Verwertung im Ernstfall erschwert ist. Vor jedem Erwerb ist daher das C-Blatt sorgfältig zu prüfen und der Wortlaut der zugrunde liegenden Urkunde einzusehen – die Eintragung selbst ist meist knapp gehalten. Zu regeln sind in solchen Verträgen insbesondere: Umfang der Nutzung, Tragung von Betriebskosten, Instandhaltung und Versicherung, Möglichkeit der Ablöse gegen Entgelt, Vorgehen bei dauerhafter Übersiedlung in eine Pflegeeinrichtung sowie die Löschung nach dem Ende des Rechts. Wer ein Objekt mit bestehendem Wohnrecht erwerben will, sollte die Bedingungen vorab klären und den Preis daran ausrichten.
Eine anwaltliche Prüfung ist bei solchen Konstellationen dringend zu empfehlen, weil sich die wirtschaftlichen Auswirkungen über Jahrzehnte erstrecken können. Für Übergeber wiederum ist wichtig zu verstehen, dass ein bloß mündlich zugesagtes Wohnrecht keinen Schutz bietet. Nur die Einverleibung im Grundbuch sichert die Position gegenüber späteren Eigentümern, Gläubigern und im Insolvenzfall.