Beim Räumungsvergleich verpflichtet sich ein Nutzer, das Objekt zu einem bestimmten Termin zu verlassen. Wird die Vereinbarung bei Gericht protokolliert, kann der Vermieter die Räumung ohne weiteres Verfahren durchsetzen. Zulässig ist das nur, wenn ein echter Konflikt bereinigt wird, nicht zur Umgehung des Kündigungsschutzes.
Ausführlich erklärt
Ein Räumungsvergleich ist eine Vereinbarung, mit der sich ein Nutzer verpflichtet, ein Objekt zu einem bestimmten Termin zu räumen. Wird er gerichtlich protokolliert, ist er unmittelbar vollstreckbar – der Vermieter kann bei Nichteinhaltung ohne weiteres Verfahren die Räumungsexekution beantragen. Der praktische Nutzen liegt in der Vermeidung eines langwierigen Verfahrens. Eine Räumungsklage dauert Monate bis Jahre, verursacht Kosten und ist im Ausgang unsicher – insbesondere im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, wo der Kündigungsschutz greift und der Katalog der Kündigungsgründe abschließend ist.
Ein Vergleich schafft Klarheit über den Zeitpunkt und erspart beiden Seiten Aufwand. Typische Anlässe sind ein aufgelaufener Mietzinsrückstand, bei dem eine Ratenvereinbarung mit einer Räumungsverpflichtung für den Fall des Verzugs verbunden wird, eine einvernehmliche Beendigung mit längerer Auszugsfrist sowie die Beendigung einer titellosen Benützung. Rechtlich ist Vorsicht geboten. Ein Räumungsvergleich, der bereits bei Vertragsabschluss oder unmittelbar danach geschlossen wird, um den Kündigungsschutz zu umgehen, ist unwirksam.
Die Rechtsprechung prüft solche Konstruktionen streng: Maßgeblich ist, ob im Zeitpunkt des Vergleichs ein konkreter Anlass bestand oder ob lediglich die zwingenden Schutzbestimmungen ausgehebelt werden sollten. Zulässig ist der Vergleich daher, wenn er einen bestehenden Konflikt bereinigt. Inhaltlich sollten mehrere Punkte geregelt sein: der genaue Räumungstermin, der Zustand, in dem zu übergeben ist, die Behandlung offener Mietzinse und Betriebskosten, die Rückstellung der Kaution, ein allfälliges Nutzungsentgelt für die Zeit bis zur Räumung sowie die Kostentragung. Sinnvoll ist ferner eine Regelung über zurückgelassene Gegenstände.
Häufig wird ein Räumungsvergleich mit einer Abgeltung verbunden – der Vermieter leistet eine Zahlung, der Mieter räumt früher als sonst durchsetzbar. Wirtschaftlich kann das für beide Seiten vorteilhaft sein: Der Vermieter erhält Planungssicherheit und die Möglichkeit zur Neuvermietung oder zum Verkauf, der Mieter einen Beitrag zu Umzug und Neubeginn. Solche Vereinbarungen sind zulässig, wenn sie freiwillig und ohne Ausnutzung einer Zwangslage zustande kommen. Für Käufer vermieteter Objekte ist ein bestehender Räumungsvergleich ein wertrelevanter Umstand, weil er den Zeitpunkt der Verfügbarkeit bestimmt.
Er gehört daher in die Unterlagenprüfung. Vor Abschluss empfiehlt sich in jedem Fall rechtliche Beratung. Beratung bieten für Mieter Mietervereinigung und Arbeiterkammer, für Vermieter die entsprechenden Interessenvertretungen. Zu unterscheiden ist der Räumungsvergleich von der einvernehmlichen Auflösung des Mietvertrags, die das Vertragsverhältnis beendet, ohne unmittelbar vollstreckbar zu sein.
Wird eine solche Auflösung nicht eingehalten, ist ein eigenes Verfahren erforderlich – genau diesen Umweg vermeidet der gerichtlich protokollierte Vergleich, weil er einen unmittelbar vollstreckbaren Titel schafft und damit Zeit und Kosten erspart. Genau darin liegt sein praktischer Wert für beide Seiten, weil auch der Nutzer Planungssicherheit gewinnt.