Alleineigentum heißt, dass eine einzige Person oder Firma die ganze Liegenschaft hält; im Grundbuch steht sonst niemand. Sie kann ohne Zustimmung anderer verkaufen, vermieten oder umbauen, soweit Bauordnung, Widmung und Denkmalschutz das zulassen. Eingetragene Rechte wie ein Wohnrecht oder ein Pfandrecht schränken sie trotzdem ein.
Ausführlich erklärt
Alleineigentum bedeutet, dass eine einzige natürliche oder juristische Person das gesamte Eigentumsrecht an einer Liegenschaft innehat. Im Grundbuch ist diese Person mit dem gesamten Anteil im Eigentumsblatt eingetragen; es gibt keine weiteren Miteigentümer, mit denen Entscheidungen abgestimmt werden müssten. Die Grundlage bildet § 354 ABGB, wonach der Eigentümer über Substanz und Nutzungen einer Sache verfügen und andere davon ausschließen kann. Der praktische Vorteil liegt in der Entscheidungsfreiheit.
Der Alleineigentümer kann die Liegenschaft ohne Zustimmung Dritter verkaufen, vermieten, verpfänden, umbauen oder belasten, soweit öffentlich-rechtliche Vorschriften wie Bauordnung, Flächenwidmung, Denkmalschutz oder Grundverkehrsrecht dem nicht entgegenstehen. Auch mietrechtliche und nachbarrechtliche Schranken bleiben selbstverständlich bestehen. Es entfallen jedoch jene Abstimmungserfordernisse, die bei Miteigentum und Wohnungseigentum viel Zeit kosten: keine Umlaufbeschlüsse, keine Mehrheitsfindung, keine Auseinandersetzung über die Verwendung der Rücklage. Abzugrenzen ist das Alleineigentum vom schlichten Miteigentum, bei dem mehrere Personen ideelle Anteile an derselben Liegenschaft halten, ohne dass diesen Anteilen konkrete Räume zugeordnet wären.
Davon wiederum unterscheidet sich das Wohnungseigentum, bei dem ein Miteigentumsanteil untrennbar mit dem ausschließlichen Nutzungsrecht an einer bestimmten Wohnung, einem Geschäftslokal oder einem Abstellplatz verbunden ist. Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, ist daher nie Alleineigentümer der Liegenschaft, sondern Wohnungseigentümer auf Basis eines Miteigentumsanteils. Alleineigentum an einer gesamten Liegenschaft ist typisch für Einfamilienhäuser, Grundstücke, Zinshäuser in einer Hand und viele Gewerbeimmobilien. Im familienrechtlichen Kontext ist Vorsicht geboten.
Wird eine Immobilie während der Ehe angeschafft, kann sie auch dann in die nacheheliche Aufteilung fallen, wenn nur ein Partner im Grundbuch steht – etwa als Ehewohnung oder wenn beide zur Finanzierung beigetragen haben. Alleineigentum im Grundbuch bedeutet also nicht zwingend, dass im Scheidungsfall keine Ansprüche des anderen bestehen. Wer hier Klarheit will, arbeitet mit einer Vereinbarung, einem Belastungs- und Veräußerungsverbot oder einer bewussten Miteigentumsregelung. Im Erbfall geht Alleineigentum in die Verlassenschaft ein und wird mit der Einantwortung auf die Erben übertragen.
Sind mehrere Erben vorhanden, entsteht dadurch häufig ungewollt Miteigentum, das später über eine Realteilung, die Begründung von Wohnungseigentum, eine Teilungsklage oder einen Verkauf aufgelöst werden muss. Eine testamentarische Regelung oder eine Übergabe zu Lebzeiten kann das vermeiden. Für die Finanzierung ist Alleineigentum meist unkompliziert, weil die Bestellung eines Pfandrechts keiner Zustimmung weiterer Eigentümer bedarf. Umgekehrt trägt der Alleineigentümer auch sämtliche Lasten allein: Instandhaltung, Betriebskosten, Grundsteuer, Versicherung und das gesamte Leerstands- und Mietausfallrisiko.
Der Preis für die volle Entscheidungsfreiheit ist somit die volle wirtschaftliche Verantwortung. Zu beachten ist schließlich, dass Alleineigentum nicht bedeutet, frei von Rechten Dritter zu sein. Im Grundbuch können Dienstbarkeiten, ein Fruchtgenussrecht, ein Wohnrecht, ein Vorkaufsrecht, Reallasten oder Pfandrechte eingetragen sein, die den Eigentümer erheblich einschränken. Vor jedem Kauf ist daher das Lastenblatt sorgfältig zu prüfen.
Ebenso können außerbücherliche Rechte bestehen, etwa ersessene Wegerechte, die aus dem Grundbuch nicht ersichtlich sind. Ein Lokalaugenschein und Gespräche mit Nachbarn ergänzen die Urkundenprüfung daher sinnvoll.