Das Maklergesetz bestimmt, was zwischen Makler und Auftraggeber gilt: wie der Vertrag entsteht, welche Pflichten der Makler hat und wann Provision zusteht. Er muss über Wichtiges aufklären und offenlegen, wenn er für beide Seiten tätig ist oder der Gegenseite wirtschaftlich nahesteht. Verletzt er das, kann die Provision entfallen.
Ausführlich erklärt
Das Maklergesetz regelt die Rechtsbeziehung zwischen Makler und Auftraggeber. Es gilt für alle Maklertätigkeiten und enthält in einem eigenen Abschnitt Sonderbestimmungen für Immobilienmakler sowie besondere Schutzvorschriften zugunsten von Verbrauchern. Der allgemeine Teil regelt Zustandekommen und Inhalt des Maklervertrags, die Pflichten beider Seiten sowie die Voraussetzungen des Provisionsanspruchs. Zentral ist, dass die Provision nur bei verdienstlicher und für den Abschluss ursächlicher Tätigkeit gebührt und grundsätzlich mit dem Zustandekommen des vermittelten Geschäfts entsteht.
Umfangreich sind die Pflichten des Maklers. Er hat die Interessen des Auftraggebers redlich zu wahren, ihn über alle für das Geschäft wesentlichen Umstände zu unterrichten und erforderliche Nachrichten unverzüglich weiterzugeben. Ausdrücklich offenzulegen sind eine Doppeltätigkeit für beide Seiten sowie ein wirtschaftliches Naheverhältnis zur Gegenseite. Verletzt der Makler diese Pflichten, kann der Provisionsanspruch entfallen oder sich mindern; zusätzlich kommen Schadenersatzansprüche in Betracht.
Der Abschnitt über Immobilienmakler enthält Konkretisierungen. Dazu zählen Vorgaben zur Aufklärung über die Provisionshöhe, zu den Angaben in Unterlagen, zur Zulässigkeit der Doppeltätigkeit im Immobilienbereich sowie Regelungen zum Alleinvermittlungsauftrag samt seiner qualifizierten Form. Für die Wohnungsvermittlung an Verbraucher ist die zulässige Bindungsdauer eines Alleinvermittlungsauftrags deutlich kürzer bemessen als bei anderen Geschäften. Die Höchstsätze der Provision regelt nicht das Gesetz selbst, sondern die Immobilienmaklerverordnung.
Sie unterscheidet nach Geschäftsart – Kauf, Miete, Pacht – und nach Höhe des Geschäftswerts beziehungsweise der Monatsmieten. Ein wesentlicher Einschnitt ist das seit Juli 2023 geltende Auftraggeberprinzip bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen. Provisionspflichtig ist danach im Regelfall jene Seite, die den Makler beauftragt hat; bei Neuvermietungen also üblicherweise der Vermieter. Umgehungskonstruktionen sind gesetzlich adressiert.
Für den Kaufbereich gilt diese Regelung nicht – dort bleibt die Doppelmaklertätigkeit zulässig. Ergänzend greifen die Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes. Wird ein Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume geschlossen – etwa in der Wohnung des Interessenten oder bei einer Besichtigung –, besteht ein Rücktrittsrecht. Auch die Klauselkontrolle gilt für Maklerverträge.
Für die Praxis folgt daraus: Vereinbarungen schriftlich treffen, den Leistungsumfang festhalten, die Provisionshöhe und den Zeitpunkt des Anspruchs klären und bei Verbraucherverträgen die Rücktrittsfristen beachten. Bei Streitigkeiten bieten die Fachgruppen der Immobilien- und Vermögenstreuhänder Schlichtung an. Wirtschaftspolitisch war insbesondere die Einführung des Auftraggeberprinzips umstritten. Befürworter verwiesen auf die Entlastung von Wohnungssuchenden, die in angespannten Märkten kaum Verhandlungsspielraum haben; Kritiker auf mögliche Ausweichreaktionen und auf eine Überwälzung über höhere Mieten.
Beide Wirkungen werden weiterhin beobachtet. Für Verbraucher ist der praktisch wichtigste Punkt, dass Provisionsvereinbarungen nachvollziehbar sein müssen. Die Höhe, der Zeitpunkt des Anspruchs und eine allfällige Doppeltätigkeit sind offenzulegen. Wer sich unsicher ist, ob eine Forderung berechtigt ist, kann sie prüfen lassen – Beratung bieten Arbeiterkammer und Verein für Konsumenteninformation.