Ein Sachverständiger bringt Fachwissen ein, das Gericht, Behörde oder Auftraggeber selbst nicht haben – etwa zu Wert, Bauschäden oder Schadstoffen. Gerichtlich zertifizierte Sachverständige sind geprüft, versichert und in einer Liste eingetragen. Bei der Auswahl zählen passende Spezialisierung, Unabhängigkeit und ein klar vereinbarter Zweck des Gutachtens.
Ausführlich erklärt
Ein Sachverständiger vermittelt Fachwissen, über das Gerichte, Behörden oder Auftraggeber selbst nicht verfügen. Im Immobilienbereich sind mehrere Fachgebiete relevant: Liegenschaftsbewertung, Hochbau und Bauschäden, Bauphysik, Haustechnik, Vermessung, Geotechnik sowie Schadstoffe. Rechtlich zu unterscheiden sind mehrere Kategorien. Allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige sind in der vom Justizministerium geführten Liste eingetragen.
Die Eintragung setzt eine Prüfung fachlicher Qualifikation und persönlicher Eignung voraus, ist zeitlich befristet und an laufende Fortbildung sowie eine Haftpflichtversicherung geknüpft. Für gerichtliche Verfahren und für Nachweise gegenüber Behörden sind sie maßgeblich. Daneben sind Ziviltechniker – Architekten und Ingenieurkonsulenten – im Rahmen ihrer Befugnis zur Erstellung von Gutachten berechtigt, ebenso Immobilientreuhänder und Baumeister innerhalb ihres Gewerbeumfangs. Für viele außergerichtliche Zwecke genügt das; entscheidend ist, dass die Qualifikation zum konkreten Fachgebiet passt.
Bei der Auswahl kommt es auf drei Punkte an. Erstens die fachliche Spezialisierung: Ein Bewertungssachverständiger beurteilt keine Bauschäden, ein Bausachverständiger ermittelt keinen Verkehrswert nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz. Zweitens die Unabhängigkeit: Wer zugleich Sanierungsleistungen anbietet, am Verkauf beteiligt ist oder in einem Naheverhältnis zu einer Partei steht, befindet sich in einem Interessenkonflikt. Drittens der Zweck des Gutachtens, der von Beginn an zu benennen ist – Bewertungen für Finanzierung, Gericht, Erbteilung oder Steuer folgen unterschiedlichen Annahmen.
Zum Auftrag gehört eine Vereinbarung über den Umfang: welche Bauteile begutachtet werden, ob Öffnungen erfolgen, ob Messungen durchgeführt werden, in welcher Form das Ergebnis vorgelegt wird und bis wann. Ein seriöses Gutachten weist ausdrücklich aus, was nicht untersucht werden konnte – eine Begehung ohne Öffnung von Bauteilen kann nur beurteilen, was sichtbar oder messbar ist. Haftungsrechtlich trifft den Sachverständigen die Sorgfalt eines Fachmanns. Für ein unrichtiges Gutachten haftet er dem Auftraggeber, unter Umständen auch Dritten, die im Vertrauen darauf disponiert haben.
Die vorgeschriebene beziehungsweise übliche Haftpflichtversicherung dient der Absicherung. Die Kosten richten sich nach Aufwand und Objektgröße und werden pauschal oder nach Stundensatz vereinbart; in gerichtlichen Verfahren nach dem Gebührenanspruchsgesetz. Gemessen an den Beträgen, um die es geht, sind sie in aller Regel gut investiert. In gerichtlichen Verfahren wird der Sachverständige vom Gericht bestellt.
Parteien können Einwände gegen die Person erheben und dem Gutachten mit einem eigenen Privatgutachten entgegentreten, das allerdings als Parteivorbringen gewertet wird. Für private Auftraggeber ist der praktische Rat, den Zweck von Beginn an zu benennen und vollständige Unterlagen bereitzustellen. Je besser die Grundlage, desto belastbarer das Ergebnis – fehlende Unterlagen führen zu vorsichtigeren Ansätzen und damit tendenziell zu ungünstigeren Werten. Erforderlich sind je nach Auftrag Grundbuchsauszug, Pläne, Bauakt, Energieausweis sowie bei Wohnungseigentum Nutzwertgutachten, Abrechnungen und Protokolle.