Beim Anteilseigentum gehört eine Liegenschaft mehreren Personen, jeder hält einen rechnerischen Bruchteil am Ganzen und nicht bestimmte Räume. Ist mit dem Anteil kein Wohnungseigentum verbunden, sind alle Miteigentümer grundsätzlich gemeinsam zur Nutzung berechtigt. Solche reinen Anteile werden am Markt mit deutlichem Abschlag gehandelt und sind schwer zu finanzieren.
Ausführlich erklärt
Anteilseigentum beschreibt die Situation, dass mehrere Personen gemeinsam Eigentümer einer Liegenschaft sind und jeder von ihnen einen rechnerischen Anteil daran hält. Diese Anteile sind ideelle Bruchteile, also Zahlenverhältnisse wie ein Halb, ein Drittel oder 137/2854. Sie beziehen sich stets auf die gesamte Liegenschaft und nicht auf einen konkreten Raum, ein bestimmtes Stockwerk oder eine abgegrenzte Fläche. Im Grundbuch wird das im Eigentumsblatt abgebildet: Jeder Miteigentümer scheint mit seinem Anteil auf, die Summe aller Anteile ergibt immer die gesamte Liegenschaft. Wichtig ist dabei die Unterscheidung zwischen schlichtem Miteigentum und Wohnungseigentum.
Beim schlichten Miteigentum ist mit dem Anteil kein Nutzungsrecht an einem bestimmten Objekt verbunden – alle Miteigentümer sind grundsätzlich gemeinsam zur Nutzung berechtigt. Beim Wohnungseigentum hingegen ist der Anteil untrennbar mit dem ausschließlichen Nutzungsrecht an einer Wohnung, einem Geschäftslokal oder einem Abstellplatz verknüpft. Aus dieser Konstruktion folgen zwei sehr unterschiedliche Handlungsebenen. Über seinen eigenen Anteil kann jeder Miteigentümer grundsätzlich frei verfügen: Er kann ihn verkaufen, verschenken, vererben oder verpfänden, ohne die anderen fragen zu müssen, sofern nicht ein Vorkaufsrecht, ein Veräußerungs- und Belastungsverbot oder eine vertragliche Beschränkung eingetragen ist. Über die Liegenschaft selbst kann er dagegen nicht allein bestimmen.
Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung – laufende Erhaltung, Versicherung, übliche Vermietung – bedürfen der Mehrheit, berechnet nach Anteilen, nicht nach Köpfen. Für außerordentliche Maßnahmen wie wesentliche Veränderungen, Umbauten oder die Belastung der gesamten Liegenschaft ist Einstimmigkeit oder eine gerichtliche Entscheidung erforderlich. Um Streit zu vermeiden, wird in der Praxis häufig eine Benützungsregelung getroffen. Darin wird festgelegt, wer welche Teile der Liegenschaft tatsächlich nutzt, wer welche Kosten trägt und wie Erträge verteilt werden. Eine solche Vereinbarung kann privatschriftlich abgeschlossen oder gerichtlich festgesetzt werden; sie ist besonders bei geerbten Häusern und bei Zinshäusern in Familienbesitz sinnvoll.
Lässt sich keine Einigung erzielen, bleibt die Aufhebung der Gemeinschaft. Möglich sind die Realteilung, also die reale Aufteilung des Grundstücks in eigene Grundbuchskörper, die Begründung von Wohnungseigentum oder – wenn beides nicht geht – die Zivilteilung durch gerichtliche Versteigerung mit Aufteilung des Erlöses. Die Teilungsklage ist damit das letzte Mittel und führt regelmäßig zu einem Erlös unter Marktniveau. Wirtschaftlich ist zu beachten, dass reine Liegenschaftsanteile am Markt mit deutlichem Abschlag gehandelt werden. Der Käufer erwirbt eingeschränkte Verfügungsmöglichkeiten, ist auf Abstimmung angewiesen und findet nur schwer eine Finanzierung, weil Banken solche Anteile als Sicherheit zurückhaltend bewerten.
Wer Anteile erwirbt, sollte daher vorab die bestehenden Vereinbarungen, die Anteilsverhältnisse und die Personen hinter den übrigen Anteilen sorgfältig prüfen. Ein Sonderfall ist der Zinshausanteil. Hier wird nicht ein ganzes Haus, sondern ein Bruchteil daran gehandelt, häufig in Familienkonstellationen oder nach Erbteilungen. Solche Anteile bieten Zugang zu einem größeren Objekt bei geringerem Kapitaleinsatz, bringen aber alle beschriebenen Abstimmungsprobleme mit sich. Vor dem Erwerb sollte daher geklärt werden, ob eine Verwaltungsvereinbarung besteht, wie Erträge ausgeschüttet werden und ob eine spätere Begründung von Wohnungseigentum realistisch ist.