Verbücherung heißt, ein Recht ins Grundbuch einzutragen. Eigentum, Pfandrechte und Dienstbarkeiten entstehen grundsätzlich erst damit; der unterschriebene Vertrag allein genügt nicht. Den Rang bestimmt der Zeitpunkt, zu dem das Gesuch bei Gericht einlangt. Weil das Gericht nur die vorgelegten Urkunden prüft, führen Formfehler zur Abweisung.
Ausführlich erklärt
Verbücherung ist der gebräuchliche Ausdruck für die Eintragung eines Rechts im Grundbuch. Sie ist bei Liegenschaften konstitutiv: Eigentum, Pfandrechte und Dienstbarkeiten entstehen grundsätzlich erst mit der Eintragung – ein unterschriebener Vertrag allein genügt nicht. Voraussetzung ist ein Grundbuchsgesuch, dem mehrere Unterlagen beizulegen sind. Erforderlich ist eine Urkunde, die den Rechtsgrund enthält – etwa ein Kaufvertrag – und den formalen Anforderungen entspricht: eindeutige Bezeichnung der Liegenschaft über Katastralgemeinde und Einlagezahl, genaue Bezeichnung des einzutragenden Rechts, beglaubigte Unterschrift des Belasteten sowie die Aufsandungserklärung, mit der die ausdrückliche Einwilligung zur Eintragung erteilt wird.
Bei juristischen Personen ist die Vertretungsbefugnis nachzuweisen. Hinzu kommen abgabenrechtliche Nachweise. Das Gericht darf ein Eigentumsrecht grundsätzlich nur einverleiben, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet oder sichergestellt ist. Der Regelfall ist die Selbstberechnung durch den Parteienvertreter, der eine entsprechende Erklärung beibringt; alternativ ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vorzulegen.
Zu beachten sind ferner allfällige behördliche Genehmigungen, insbesondere nach dem Grundverkehrsrecht. Fehlt eine erforderliche Genehmigung, ist der Vertrag schwebend unwirksam und die Eintragung nicht möglich. Der Ablauf ist standardisiert. Das Gesuch wird elektronisch eingebracht; der Zeitpunkt des Einlangens bestimmt den Rang.
Das Grundbuchsgericht prüft ausschließlich anhand der vorgelegten Urkunden – es ist an den Wortlaut gebunden und darf keine Ermittlungen anstellen. Entspricht alles den Anforderungen, ergeht der Bewilligungsbeschluss, und die Eintragung wird durchgeführt. Genau diese strenge Urkundenprüfung erklärt die häufigsten Abweisungsgründe: unklare oder unrichtige Bezeichnung der Liegenschaft, fehlende oder mangelhafte Aufsandungserklärung, fehlende Beglaubigung, nicht nachgewiesene Vertretungsbefugnis, Widersprüche zwischen Urkunde und Grundbuchsstand sowie fehlende Nachweise. Wird ein Gesuch abgewiesen, ist es samt Gebühren neu einzubringen – und der ursprüngliche Rang geht verloren, sofern keine Rangordnung angemerkt wurde.
Zeitlich ist mit mehreren Wochen bis Monaten zu rechnen, abhängig von der Auslastung des Gerichts und davon, ob Löschungserklärungen oder Genehmigungen abzuwarten sind. Kostenseitig fallen die Eintragungsgebühr – 1,1 Prozent für das Eigentumsrecht, 1,2 Prozent für Pfandrechte – sowie eine pauschale Eingabengebühr an. Für Käufer ist wesentlich, dass die Freigabe des Kaufpreises an die gesicherte Verbücherung geknüpft ist. Der Treuhänder gibt die Mittel erst frei, wenn die lastenfreie Einverleibung sichergestellt ist.
Ergänzend schützt eine angemerkte Rangordnung vor zwischenzeitlichen Eintragungen. Für Verkäufer ist die rechtzeitige Beschaffung der Löschungserklärungen der kritische Punkt. Sie brauchen Vorlaufzeit, und eine Verzögerung an dieser Stelle blockiert die gesamte Abwicklung – einschließlich der eigenen Auszahlung. Empfehlenswert ist, unmittelbar nach Vertragsunterfertigung mit der Bank Kontakt aufzunehmen und den offenen Saldo sowie die Ausstellung der Löschungsquittung zu veranlassen; je nach Institut vergehen dafür mehrere Wochen, in denen die Abwicklung ruht.