Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt, wie Wohnungseigentum entsteht und wie eine Eigentümergemeinschaft funktioniert. Geregelt sind die Anteile der Eigentümer, ihre Rechte und Pflichten, Änderungen am eigenen Objekt, Beschlüsse und Verwaltung sowie die verpflichtende Rücklage. Streitfragen werden in einem eigenen Verfahren geklärt, wo eine Schlichtungsstelle besteht, zuerst dort.
Ausführlich erklärt
Das Wohnungseigentumsgesetz regelt Begründung, Inhalt und Verwaltung des Wohnungseigentums. Die geltende Fassung stammt aus dem Jahr 2002 und wurde seither mehrfach novelliert; sie löste frühere Regelungen ab und brachte unter anderem die Eigentümerpartnerschaft. Der erste Regelungsblock betrifft die Begründung. Wohnungseigentum kann an Wohnungen, Geschäftslokalen, Büros, Lagern und Abstellplätzen begründet werden.
Grundlage ist ein Nutzwertgutachten, aus dem sich die Mindestanteile ergeben; der Wohnungseigentumsvertrag regelt Zuordnung, Zubehör und weitere Vereinbarungen. Geregelt sind ferner die Neufestsetzung der Nutzwerte bei wesentlichen Änderungen und die Eigentümerpartnerschaft. Der zweite Block betrifft die Rechte und Pflichten des einzelnen Wohnungseigentümers. Dazu zählen die ausschließliche Nutzung des Objekts, die Beachtung der vereinbarten Widmung, die anteilige Kostentragung, die Duldung von Erhaltungsarbeiten und die Zulässigkeit von Änderungen am eigenen Objekt – wobei die Zustimmung der übrigen erforderlich ist, sobald allgemeine Teile oder schutzwürdige Interessen berührt sind.
Für bestimmte Maßnahmen, insbesondere die Errichtung von Ladestationen für Elektrofahrzeuge und einzelne Verbesserungsmaßnahmen, wurde die Durchsetzung durch die Novelle 2022 erleichtert. Der dritte Block regelt die Eigentümergemeinschaft und die Verwaltung. Unterschieden wird zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung; erstere wird mit einfacher Mehrheit der Anteile beschlossen. Die Bestellung und Abberufung des Verwalters, dessen Pflichten – Rechnungslegung, Vorausschau, Information – sowie die Beschlussfassung sind ausführlich geregelt.
Die Novelle 2022 brachte erleichterte Formen der Willensbildung, unter anderem die Möglichkeit elektronischer Abstimmung und eine geänderte Berechnung der Mehrheiten bei mangelnder Beteiligung. Der vierte Block betrifft die Rücklage. Sie ist zwingend zu bilden, zweckgebunden für Aufwendungen an der Liegenschaft zu verwenden, getrennt zu verwahren und jährlich abzurechnen. Die Novelle 2022 führte eine gesetzliche Mindestdotierung ein, von der nur unter bestimmten Voraussetzungen abgewichen werden darf.
Der fünfte Block umfasst Verfahrensbestimmungen. Zahlreiche Angelegenheiten – Anfechtung von Beschlüssen, Neufestsetzung von Nutzwerten, Durchsetzung von Erhaltungsarbeiten, Abberufung des Verwalters – werden im außerstreitigen Verfahren behandelt, in Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle zunächst dort. Ergänzend enthält das Gesetz das Vorzugspfandrecht der Eigentümergemeinschaft für rückständige Beiträge, das im Verwertungsfall anderen Eintragungen vorgehen kann. Für Käufer folgt daraus, dass Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten, Abrechnungen und Versammlungsprotokolle die maßgeblichen Unterlagen sind.
Sie zeigen, wie die Gemeinschaft organisiert ist, welche Maßnahmen anstehen und wie die Kosten verteilt werden – Informationen, die aus dem Grundbuchsauszug allein nicht hervorgehen. Rechtspolitisch stand zuletzt die Erleichterung von Sanierungs- und Dekarbonisierungsmaßnahmen im Vordergrund, weil Mehrheitserfordernisse und Finanzierungsfragen als Hemmnis für die thermische Sanierung des Wohnungsbestands gelten. Weitere Anpassungen werden diskutiert; der aktuelle Stand ist im Einzelfall zu prüfen, weil Novellen die Mehrheitserfordernisse und die Vorgaben zur Rücklagendotierung verändern können.