Die Erhaltungsrücklage ist jener Betrag, den eine Eigentümergemeinschaft laufend ansammelt, um künftige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten zu finanzieren; jeder Wohnungseigentümer zahlt monatlich nach seinem Miteigentumsanteil ein. Das Gesetz verlangt eine angemessene Höhe, gemessen an Alter, Zustand und absehbaren Sanierungen. Beim Verkauf bleibt sie bei der Liegenschaft und wird nicht ausbezahlt.
Ausführlich erklärt
Die Erhaltungsrücklage ist jener Betrag, den eine Eigentümergemeinschaft laufend ansammelt, um künftige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten an der Liegenschaft finanzieren zu können. Sie ist im Wohnungseigentumsgesetz vorgeschrieben und wird häufig auch als Reparaturrücklage oder Instandhaltungsrücklage bezeichnet. Gebildet wird sie durch monatliche Beiträge, die jeder Wohnungseigentümer nach seinem Miteigentumsanteil leistet. Das Gesetz verlangt eine angemessene Höhe, ohne einen fixen Betrag vorzugeben.
Als Maßstab dienen Alter und Zustand des Gebäudes, absehbare Sanierungen, bereits durchgeführte Maßnahmen sowie die Größe der Anlage. Ein frisch sanierter Neubau benötigt weniger Rücklage als ein Gründerzeithaus mit anstehender Dach- und Fassadensanierung. Über die konkrete Höhe entscheidet die Eigentümergemeinschaft auf Vorschlag der Verwaltung; einzelne Eigentümer können eine Anhebung oder Absenkung beantragen und im Streitfall gerichtlich überprüfen lassen. Die Rücklage ist zweckgebunden.
Sie dient ausschließlich der Finanzierung von Aufwendungen für die Liegenschaft und darf nicht für andere Zwecke verwendet werden. Zu verwahren ist sie getrennt vom sonstigen Vermögen der Verwaltung, üblicherweise auf einem eigenen Konto der Eigentümergemeinschaft. Die Verwaltung hat über Stand und Verwendung jährlich Rechnung zu legen. Ein Punkt, der beim Wohnungsverkauf regelmäßig zu Missverständnissen führt: Die Rücklage bleibt bei der Liegenschaft und wird nicht an einen ausscheidenden Eigentümer ausbezahlt.
Wer verkauft, verliert seinen rechnerischen Anteil daran; wer kauft, erwirbt ihn mit. Bei der Preisverhandlung wird ein hoher Rücklagenstand daher regelmäßig wertsteigernd berücksichtigt, ein niedriger entsprechend wertmindernd. Für Käufer ist die Rücklage einer der wichtigsten Prüfpunkte überhaupt. Zu erheben sind der aktuelle Stand, die Höhe der monatlichen Dotierung, die Entwicklung der letzten Jahre und – ebenso wichtig – die absehbaren Maßnahmen.
Eine gut gefüllte Rücklage bei sanierungsfreiem Gebäude bedeutet Planungssicherheit; eine leere Kasse bei sichtbarem Sanierungsstau kündigt Sonderzahlungen an, die schnell fünfstellige Beträge je Wohnung erreichen können. Aufschluss geben die Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre. Reicht die Rücklage für eine notwendige Maßnahme nicht aus, kommen eine Sonderdotierung, eine Erhöhung der laufenden Beiträge oder eine Fremdfinanzierung durch die Eigentümergemeinschaft in Betracht. Fördermittel der Länder für thermische Sanierungen können ergänzend genutzt werden.
Für Eigentümer gilt daher: Eine ausreichend dotierte Rücklage ist keine Belastung, sondern eine Form der Vorsorge, die spätere Belastungsspitzen vermeidet. Ein praktischer Anhaltspunkt zur Beurteilung: Man setze den Rücklagenstand ins Verhältnis zur Nutzfläche des Hauses und vergleiche das Ergebnis mit den absehbaren Maßnahmen der nächsten zehn Jahre. Steht eine Dach- oder Fassadensanierung an, während die Rücklage nur wenige Euro je Quadratmeter beträgt, ist eine Sonderzahlung praktisch vorprogrammiert. Steuerlich ist zu beachten, dass Beiträge zur Rücklage bei vermieteten Wohnungen erst im Zeitpunkt der tatsächlichen Verwendung als Werbungskosten wirksam werden, nicht bereits bei Einzahlung.