Das Hauptbuch ist jener Teil des Grundbuchs, in dem die Grundbuchseinlagen mit den eingetragenen Rechten geführt werden. Die Eintragungen sind knapp formuliert; Umfang und Bedingungen eines Rechts ergeben sich erst aus der Urkundensammlung. Abgefragt wird über Katastralgemeinde und Einlagezahl; über die Adresse ist die Suche nicht immer eindeutig.
Ausführlich erklärt
Das Hauptbuch ist jener Teil des Grundbuchs, in dem die Grundbuchseinlagen mit den eingetragenen Rechten geführt werden. Es bildet gemeinsam mit der Urkundensammlung das vollständige Grundbuch: Das Hauptbuch enthält die Eintragungen, die Urkundensammlung jene Verträge und Beschlüsse, auf denen sie beruhen. Gegliedert ist das Hauptbuch nach Katastralgemeinden. Innerhalb jeder Katastralgemeinde sind die Einlagen fortlaufend nummeriert; die Einlagezahl bezeichnet gemeinsam mit der Katastralgemeinde eine Liegenschaft eindeutig. Jede Einlage ist dreigeteilt in Gutsbestandsblatt, Eigentumsblatt und Lastenblatt.
Der Unterschied zur Urkundensammlung ist praktisch bedeutsam. Eintragungen im Hauptbuch sind knapp formuliert – eine Dienstbarkeit erscheint dort oft nur mit wenigen Worten. Umfang, Ausübungsstelle, Erhaltungspflichten und Bedingungen ergeben sich erst aus der zugrunde liegenden Urkunde. Wer ein Recht beurteilen will, kommt daher an der Urkundensammlung nicht vorbei; sie ist ebenso zugänglich wie das Hauptbuch. Das Grundbuch wird in Österreich vollständig elektronisch geführt.
Abfragen erfolgen über die Grundstücksdatenbank, zugänglich über Notare, Rechtsanwälte, Gemeinden und Verrechnungsstellen. Für die Abfrage genügen Katastralgemeinde und Einlagezahl. Ergänzt wird das Hauptbuch durch Hilfsverzeichnisse. Das Grundstücksverzeichnis ermöglicht die Suche über die Grundstücksnummer, das Anschriftenverzeichnis über die Adresse. Ein Personenverzeichnis erlaubt unter bestimmten Voraussetzungen die Suche nach Eigentümern; diese Abfrage ist allerdings eingeschränkt und an ein berechtigtes Interesse geknüpft, weil sonst eine flächendeckende Vermögensrecherche möglich wäre.
Für die Praxis bedeutet das: Die Suche über eine Adresse ist möglich, aber nicht immer eindeutig – gerade bei größeren Anlagen und bei Wohnungseigentum führt sie zu vielen Treffern. Neben dem laufenden Hauptbuch besteht das historische Grundbuch, in dem gelöschte Eintragungen dokumentiert sind. Es ist über einen historischen oder Gesamtauszug zugänglich und wird benötigt, wenn frühere Eigentümerwechsel, gelöschte Belastungen oder alte Rechtsverhältnisse nachvollzogen werden sollen – etwa bei ungeklärten Erbfolgen oder bei der Prüfung ersessener Rechte. Für die Praxis gilt derselbe Grundsatz wie beim Grundbuch insgesamt: Was im Hauptbuch steht, genießt Vertrauensschutz; was nicht darin steht, wirkt gegenüber redlichen Dritten regelmäßig nicht. Zugleich bildet es nicht alles ab – Bestandverhältnisse, ersessene Rechte, außerbücherliches Eigentum und öffentlich-rechtliche Beschränkungen sind aus anderen Quellen zu erheben.
Für Käufer folgt daraus ein einfacher Ablauf: aktuellen Auszug aus dem Hauptbuch einholen, bei unklaren Eintragungen die zugehörigen Urkunden anfordern, ergänzend Auskünfte bei Gemeinde und Behörden einholen und die Örtlichkeit besichtigen. Erst diese vier Schritte gemeinsam ergeben ein vollständiges Bild der Rechtslage. Zu beachten ist die Aktualität. Pfandrechte, Exekutionsanmerkungen und Rangordnungen können binnen weniger Tage hinzukommen; ein Auszug aus einem Exposé ist daher kein Ersatz für eine eigene, tagesaktuelle Abfrage. Vor der Einverleibung sollte ein weiterer eingeholt werden.