Erben mehrere Personen eine Liegenschaft, gehört sie ihnen gemeinsam nach Anteilen; umgangssprachlich heißt das Erbengemeinschaft, rechtlich ist es Miteigentum. Die laufende Verwaltung wird mit Mehrheit der Anteile beschlossen, ein Verkauf der ganzen Liegenschaft nur einstimmig. Kommt keine Einigung zustande, bleibt die Teilungsklage – die Versteigerung bringt regelmäßig deutlich weniger.
Ausführlich erklärt
Erben mehrere Personen eine Liegenschaft, entsteht nach der Einantwortung Miteigentum nach Bruchteilen. Der umgangssprachliche Ausdruck Erbengemeinschaft beschreibt diese Konstellation – rechtlich handelt es sich um eine gewöhnliche Miteigentumsgemeinschaft. Daraus folgen die Regeln der Verwaltung. Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung – laufende Erhaltung, Abschluss üblicher Verträge, Vermietung – werden mit Mehrheit der Anteile beschlossen.
Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung sowie die Veräußerung der gesamten Liegenschaft erfordern Einstimmigkeit. Ein einzelner Miteigentümer kann daher weder allein verkaufen noch allein größere Investitionen veranlassen. Genau hier entstehen die typischen Konflikte. Ein Miterbe möchte verkaufen, ein anderer behalten; einer bewohnt das Objekt, die übrigen nicht; Investitionen sind erforderlich, aber nicht alle können oder wollen sie tragen.
Weil eine Immobilie nicht teilbar ist, lassen sich solche Gegensätze nicht durch Aufteilung lösen. Mehrere Wege stehen offen. Am einfachsten ist die Übernahme durch einen Miterben gegen Ausgleichszahlung an die übrigen; erforderlich ist eine Bewertung, über die Einigkeit besteht, und die Finanzierung der Zahlung. Ebenso möglich ist der gemeinsame freihändige Verkauf mit Aufteilung des Erlöses nach Anteilen – wirtschaftlich meist das beste Ergebnis.
Bei geeigneten Objekten kommt die Begründung von Wohnungseigentum in Betracht, sodass jeder eine eigene Einheit erhält. Kommt keine Einigung zustande, bleibt die Teilungsklage. Vorrangig ist die Realteilung; ist sie untunlich – bei einem Gebäude regelmäßig der Fall –, erfolgt die Zivilteilung durch gerichtliche Versteigerung. Weil dabei regelmäßig deutlich weniger erzielt wird als bei einem freihändigen Verkauf, ist das für alle Beteiligten die ungünstigste Variante.
Die Klage wirkt daher vor allem als Druckmittel; die meisten Verfahren enden mit einer Einigung. Praktisch bedeutsam ist die Nutzung. Bewohnt ein Miteigentümer die Liegenschaft allein, kann ein Benützungsentgelt zugunsten der übrigen festgesetzt werden – vertraglich oder gerichtlich. Ebenso sind die laufenden Kosten anteilig zu tragen; wer sie allein trägt, hat Anspruch auf Ersatz.
Empfehlenswert ist, frühzeitig eine schriftliche Vereinbarung zu treffen: über Nutzung, Kostentragung, Entscheidungsfindung, Vermietung und über die Bedingungen eines Ausstiegs. Eine solche Regelung ist deutlich einfacher zu erreichen, solange kein Konflikt besteht. Für Erblasser folgt daraus die wichtigste Konsequenz: Eine klare letztwillige Verfügung, die eine Immobilie einer Person zuweist und die übrigen anderweitig abfindet, erspart erhebliche Auseinandersetzungen. Eine Mediation kann helfen, wenn ein Konflikt bereits besteht.
Steuerlich ist zu beachten, dass bei unentgeltlichem Erwerb die Anschaffungskosten des Rechtsvorgängers fortgeführt werden; dessen Unterlagen sind aufzubewahren. Bei einer Übernahme gegen Ausgleichszahlung ist zu prüfen, inwieweit ein entgeltlicher Erwerb vorliegt, der Grunderwerbsteuer auslöst. Im begünstigten Familienkreis gilt der Erwerb allerdings stets als unentgeltlich und unterliegt dem begünstigten Stufentarif.