Bei einer Zession tritt ein Gläubiger seine Forderung an jemand anderen ab; der Schuldner muss dem grundsätzlich nicht zustimmen. Bei der Finanzierung von Anlageobjekten lassen sich Banken häufig Mietforderungen abtreten, um bei Zahlungsverzug direkt auf die Mieten zugreifen zu können. Der Mieter kann dem neuen Gläubiger dieselben Einwände entgegenhalten.
Ausführlich erklärt
Zession ist die Abtretung einer Forderung: Der bisherige Gläubiger überträgt seine Forderung gegen einen Schuldner auf einen neuen Gläubiger. Sie erfolgt durch Vertrag zwischen altem und neuem Gläubiger; die Zustimmung des Schuldners ist grundsätzlich nicht erforderlich. Im Immobilienbereich begegnet sie vor allem als Kreditsicherheit. Bei der Finanzierung von Anlageobjekten verlangen Banken häufig die Abtretung der Mietforderungen: Gerät der Kreditnehmer in Zahlungsverzug, kann die Bank die Mieten direkt einziehen. Weitere Anwendungsfälle sind die Abtretung von Ansprüchen aus Versicherungsverträgen, aus Werkverträgen gegenüber ausführenden Unternehmen sowie von Kaufpreisforderungen.
Zu unterscheiden sind zwei Formen. Bei der offenen Zession wird der Schuldner – hier also der Mieter – von der Abtretung verständigt und hat fortan an den neuen Gläubiger zu zahlen. Bei der stillen Zession unterbleibt die Verständigung zunächst; der Mieter zahlt weiterhin an den Vermieter, und die Bank behält sich vor, die Verständigung im Bedarfsfall vorzunehmen. Die stille Form ist im laufenden Betrieb praktikabler, weil sie die Mieterbeziehung nicht belastet. Wesentlich ist die Publizität.
Damit die Abtretung gegenüber Dritten – insbesondere gegenüber anderen Gläubigern im Insolvenzfall – wirkt, ist ein Publizitätsakt erforderlich. Bei stiller Zession genügt regelmäßig ein Buchvermerk in den Geschäftsbüchern des Zedenten; bei offener Zession die Verständigung des Schuldners. Fehlt ein solcher Akt, kann die Abtretung im Ernstfall unwirksam sein – ein Punkt, der in der Praxis übersehen wird. Der Schuldner ist durch mehrere Regeln geschützt. Er kann dem neuen Gläubiger alle Einwendungen entgegenhalten, die er gegen den bisherigen hatte – etwa eine Mietzinsminderung wegen eines Mangels.
Und zahlt er in Unkenntnis der Abtretung an den bisherigen Gläubiger, wird er befreit. Für Vermieter ist bei der Abtretung von Mietforderungen zu bedenken, dass damit die Verfügung über die laufenden Einnahmen eingeschränkt wird. Der Umfang sollte daher begrenzt werden – etwa auf jene Objekte, die der Bank ohnehin als Pfand dienen. Gebührenrechtlich sind Zessionen als Rechtsgeschäfte grundsätzlich gebührenpflichtig, wobei der Satz und die Bemessungsgrundlage von der Ausgestaltung abhängen. Die Abwicklung übernimmt üblicherweise der Vertragserrichter.
Für Käufer eines vermieteten Objekts ist relevant, ob bestehende Mietforderungen abgetreten sind. Das ergibt sich nicht aus dem Grundbuch, sondern nur aus den Kreditunterlagen des Verkäufers – eine entsprechende Zusicherung gehört daher in den Kaufvertrag. Zu unterscheiden ist die Zession von der Schuldübernahme, bei der die Person des Schuldners wechselt und die – anders als die Abtretung – die Zustimmung des Gläubigers voraussetzt. Beim Immobilienkauf begegnet sie etwa, wenn ein Erwerber ein bestehendes Darlehen übernimmt. Ohne Zustimmung der Bank bleibt der bisherige Schuldner weiterhin verpflichtet.