Mietrecht fasst alle Regeln zusammen, die für das Vermieten gelten. Die Grundlage bildet das ABGB, darüber liegt das Mietrechtsgesetz mit seinen Schutzbestimmungen. Entscheidend ist immer, welches Regelwerk für ein bestimmtes Objekt gilt – davon hängen Miethöhe, Kündigungsschutz und Befristung ab. Diese Frage gehört vor den Vertragsabschluss.
Ausführlich erklärt
Mietrecht bezeichnet die Gesamtheit jener Regeln, die für die entgeltliche Gebrauchsüberlassung von Sachen gelten. In Österreich ist es mehrschichtig aufgebaut, und die wichtigste Frage bei jedem Mietverhältnis lautet daher: Welches Regelwerk ist anwendbar? Die Grundschicht bildet das Bestandrecht des ABGB. Es regelt Miete und Pacht allgemein – Zustandekommen, Pflichten beider Seiten, Mietzinsminderung, Beendigung – und gilt subsidiär für alle Bestandverhältnisse.
Wo kein Sondergesetz eingreift, ist es die alleinige Grundlage. Darüber liegt das Mietrechtsgesetz als Sondergesetz mit Schutzcharakter. Es unterscheidet drei Anwendungsbereiche. Im Vollanwendungsbereich gelten sämtliche Schutzbestimmungen: Mietzinsobergrenzen nach Richtwert- oder Kategoriesystem, Kündigungsschutz, Befristungsregeln, Erhaltungspflichten, Ablöseverbot und Eintrittsrechte.
Erfasst sind vor allem Wohnungen in Gebäuden, die vor bestimmten Stichtagen errichtet wurden, sowie geförderte Objekte. Im Teilanwendungsbereich gelten nur einzelne Bestimmungen – etwa zu Betriebskosten und Erhaltung –, während Mietzinsbildung und Kündigung freier gestaltbar sind. Vollständig ausgenommen sind unter anderem Ein- und Zweifamilienhäuser, Ferien- und Zweitwohnungen sowie Dienstwohnungen; dort gilt allein das ABGB. Daneben bestehen weitere einschlägige Gesetze.
Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz regelt die Entgeltbildung und die Nutzungsverhältnisse bei gemeinnützigen Bauvereinigungen. Das Wohnungseigentumsgesetz betrifft das Verhältnis der Miteigentümer und wirkt mittelbar auf Vermietungen. Das Heizkostenabrechnungsgesetz regelt die Aufteilung der Wärmekosten. Und das Konsumentenschutzgesetz greift bei Verträgen zwischen Unternehmern und Verbrauchern, insbesondere über die Klauselkontrolle – zahlreiche verbreitete Mietvertragsklauseln sind auf dieser Grundlage unwirksam.
Die Zuordnung eines konkreten Objekts ist nicht immer offensichtlich. Maßgeblich sind Baujahr beziehungsweise Zeitpunkt der Baubewilligung, Art des Gebäudes, Zahl der Wohnungen, eine allfällige Förderung und ob es sich um Wohn- oder Geschäftsraum handelt. Weil davon Mietzinshöhe, Kündigungsschutz und Befristungsregeln gleichermaßen abhängen, sollte die Frage vor Vertragsabschluss geklärt werden. Verfahrensrechtlich ist der Zugang bewusst niederschwellig gestaltet: In Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle sind mietrechtliche Angelegenheiten zunächst dort anhängig zu machen, kostengünstig und ohne Anwaltszwang; erst danach steht der Weg zum Bezirksgericht offen.
Für die Praxis empfiehlt sich, bei Zweifeln Beratung in Anspruch zu nehmen. Mietervereinigung, Arbeiterkammer und Mieterschutzverbände beraten Mieter; für Vermieter bestehen entsprechende Interessenvertretungen. Für Geschäftsräume gilt eine eigene Logik. Sie können ebenfalls in den Voll- oder Teilanwendungsbereich fallen, wobei die Rechtsfolgen asymmetrisch sind: Der Mietzins ist frei vereinbar, während Kündigungsschutzbestimmungen weiterhin greifen können.
Hinzu kommt die Möglichkeit einer Mietzinsanhebung bei einem entscheidenden Wechsel der Einflussmöglichkeiten in einer Mietergesellschaft – ein bei Betriebsübergaben zentraler Punkt. Für die Praxis empfiehlt sich, die Zuordnung eines Objekts vor Vertragsabschluss schriftlich festzuhalten. Sie ist die Grundlage jeder späteren Auseinandersetzung über Mietzins, Befristung und Beendigung und lässt sich später kaum noch rekonstruieren. Maßgeblich sind dabei die objektiven Umstände, nicht die Bezeichnung im Vertrag.