Das Mietrechtsgesetz ist seit 1982 das zentrale Sondergesetz für Mietverhältnisse in Österreich. Es kennt drei Anwendungsbereiche: vollen Schutz, nur einzelne Bestimmungen oder gar keine – abhängig vom Gebäude. Im Vollanwendungsbereich ist die Miethöhe begrenzt, der Vermieter darf nur aus abschließend aufgezählten Gründen kündigen und muss das Haus erhalten.
Ausführlich erklärt
Das Mietrechtsgesetz ist das zentrale Sondergesetz für Mietverhältnisse in Österreich. Es trat 1982 in Kraft, löste das frühere Mietengesetz ab und wurde seither mehrfach novelliert. Sein Zweck ist der Schutz von Mietern bei gleichzeitiger Sicherung der Erhaltung des Wohnungsbestands. Grundlegend ist die Unterscheidung dreier Anwendungsbereiche. Der Vollanwendungsbereich erfasst vor allem Wohnungen in Gebäuden mit Baubewilligung vor bestimmten Stichtagen sowie geförderte Objekte; dort gelten sämtliche Schutzbestimmungen.
Der Teilanwendungsbereich umfasst etwa Objekte in Gebäuden, die ohne öffentliche Mittel nach den maßgeblichen Stichtagen errichtet wurden; dort gelten nur einzelne Bestimmungen. Vollständig ausgenommen sind unter anderem Ein- und Zweifamilienhäuser, Ferien- und Zweitwohnungen, Dienstwohnungen und kurzfristige Mietverhältnisse. Inhaltlich lassen sich mehrere Regelungsblöcke unterscheiden. Der erste betrifft die Mietzinsbildung: Neben dem Kategoriemietzins für sehr alte Verträge steht der Richtwertmietzins mit Zu- und Abschlägen sowie der angemessene Mietzins für bestimmte Objekte. Ergänzt wird das durch den Befristungsabschlag und durch Regelungen zu den Mietzinsbestandteilen – Hauptmietzins, Betriebskosten, besondere Aufwendungen, Entgelt für mitvermietete Einrichtung.
Der zweite Block regelt die Erhaltung. Der Vermieter hat ernste Schäden des Hauses zu beheben, erhebliche Gesundheitsgefährdungen zu beseitigen und bestimmte Ausstattungsmerkmale zu erhalten. Finanziert wird das aus dem Hauptmietzins und der Mietzinsreserve; reichen die Mittel nicht, kommt eine befristete Mietzinserhöhung im Verfahren in Betracht. Der dritte Block betrifft die Beendigung: Kündigung nur aus abschließend aufgezählten wichtigen Gründen, teils mit Interessenabwägung, sowie das Verfahren der gerichtlichen Aufkündigung mit Einwendungsmöglichkeit. Hinzu kommen die Regelungen zur Befristung mit Schriftform, Bestimmtheitsgebot und Mindestdauer sowie die Eintrittsrechte naher Angehöriger.
Ein vierter Block umfasst weitere Schutzbestimmungen: das Ablöseverbot, Regelungen zu Weitergabe und Untervermietung, die Behandlung von Investitionen des Mieters samt Investitionsersatz sowie die Anhebungsmöglichkeit bei Unternehmensübergang im Geschäftsraumbereich. Verfahrensrechtlich sieht das Gesetz ein eigenes außerstreitiges Verfahren vor. In Gemeinden mit eingerichteter Schlichtungsstelle ist zunächst dort anzurufen; das Verfahren ist kostengünstig und ohne Anwaltszwang. Rechtspolitisch steht das Gesetz seit Jahren in der Diskussion. Kritisiert werden die Unübersichtlichkeit durch das Nebeneinander mehrerer Mietzinssysteme und die sehr unterschiedliche Belastung von Mietern in vergleichbaren Wohnungen; verteidigt werden Bestandsschutz und Preisbegrenzung.
Eine umfassende Reform wurde mehrfach angekündigt, bislang aber nicht umgesetzt. Für die Praxis ist der wichtigste Merksatz: Die Anwendbarkeit entscheidet über fast alles. Baujahr beziehungsweise Zeitpunkt der Baubewilligung, Art des Gebäudes, Zahl der Wohnungen und eine allfällige Förderung bestimmen, ob eine Wohnung dem vollen Schutz unterliegt oder nicht – und damit, welcher Mietzins zulässig ist und wie das Verhältnis beendet werden kann. Diese Prüfung sollte am Anfang jeder Vertragsverhandlung stehen, nicht am Ende. Beratung bieten Mietervereinigung und Arbeiterkammer sowie die Interessenvertretungen der Vermieter.